Artículo actualizado el 5 de décembre de 2023

Como consecuencia de la aprobación o reforma de planes urbanísticos en los municipios, determinadas zonas del término municipal pueden cambiar su clasificación, pasando de no urbanizable a urbanizable. Estas zonas tienen casi siempre varios propietarios, que son titulares de parcelas o terrenos colindantes.

Si, por ejemplo, una zona no urbanizable pasa a ser urbanizable según el plan urbanístico o su reforma, y se prevé, por ejemplo, ejecutar viviendas y otros equipamientos, es necesario planificar su ordenación. Hay que ejecutar los accesos, calles e infraestructuras básicas (abastecimiento y saneamiento de agua, electricidad, gas, comunicaciones, etcétera), para que se puedan edificar las viviendas y otras construcciones (sanitarias, deportivas, sociales, comerciales o industriales).

Al ser varios los propietarios de los terrenos, es necesario establecer un “sistema de ejecución”, que ponga en común todos los lotes y realice una nueva división material o reparcelación, de forma que los titulares participen equitativa y proporcionalmente de la nueva configuración.

Tres sistemas principales de ejecución

Aunque en algunas comunidades autónomas hay modalidades más específicas, los tres sistemas que son comunes a todo el Estado son:

El sistema de expropiación

La administración expropia previamente todos los terrenos afectados, pagando a los titulares el justiprecio, y realiza a su cargo las actuaciones de reorganización física y jurídica. Por ejemplo, si necesita ejecutar accesos desde una autovía a una población.

El sistema de cooperación

La Administración actuante, generalmente el Ayuntamiento, lleva a cabo las actuaciones de reorganización física y jurídica que impone la transformación urbanística, limitándose los propietarios de las fincas afectadas a costear la realización de tales actuaciones.

El sistema de compensación

Los propietarios de las fincas incluidas en la unidad de ejecución llevan a cabo y costean las actuaciones de reorganización tanto de la realidad física de dichas fincas como de las titularidades existentes sobre las mismas. Es la única modalidad de índole privada. La administración local o autonómica se limita a aprobar o no el proyecto de reparcelación y urbanización.

La elección de un sistema u otro corresponde a la administración. Estos procesos son habitualmente complejos, y casi siempre se prolongan en el tiempo más de lo deseable. Cambios de gobierno municipal o autonómico, cambios normativos, retrasos en la tramitación, etcétera, hacen que puedan pasar bastantes años, antes de que la ejecución se lleve a cabo. Por ello, existe la posibilidad de cambiar del sistema de cooperación al de compensación, si lo pide más del 60% de los propietarios afectados.

Legislación:

La legislación en materia de ordenación urbanística es competencia de cada comunidad autónoma. Si desea conocer los sistemas de ejecución de su territorio, puede consultar las siguientes normas:

• Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.
• Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón.
• Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo.
• Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears
• LEY 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.
• Ley de Cantabria 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria.
• Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero (Castilla La Mancha), por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
• Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León.
• DECRETO LEGISLATIVO 1/2010, de 3 de agosto (Cataluña), por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo.
• Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura.
• LEY 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.
• LEY 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
• DECRETO FORAL LEGISLATIVO 1/2017, de 26 de julio (Navarra), por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
• LEY 2/2006, de 30 de junio (País Vasco), de Suelo y Urbanismo.
• Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia.
• Ley 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja.
• DECRETO LEGISLATIVO 1/2021, de 18 de junio, del Consell (Valencia), de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje.

Si necesita asesoramiento sobre el sistema de urbanización más adecuado a sus necesidades, consulte con nuestros especialistas.

Lotisse.

Raúl Navarro Carretero.

Abogado.