La nueva Ley de Vivienda de Andalucía: ¿un modelo más avanzado?

Artículo actualizado el 2 de février de 2026

El artículo 148.1. 3º de la Constitución Española atribuye a las comunidades autónomas las competencias en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda. Cada comunidad autónoma tiene, por tanto, legislación propia, diferente a las demás. Por ser la más reciente, analizamos brevemente la nueva Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía, que integra en un solo texto legal la legislación dispersa anterior. No se trata únicamente de una reforma puntual, sino de la construcción de un nuevo marco normativo integral, llamado a sustituir un sistema disperso y, en muchos aspectos, obsoleto.

En un contexto marcado por la tensión del mercado residencial, la escasez de vivienda asequible y el debate sobre el alcance de la intervención pública, resulta legítimo preguntarse:
¿Es la ley andaluza una de las más avanzadas del panorama autonómico?
¿En qué aspectos mejora realmente la legislación anterior?
¿Y cómo se posiciona frente a modelos como los de Cataluña, País Vasco, Navarra o Baleares?

Este artículo analiza estas cuestiones desde una perspectiva comparada y práctica, huyendo de etiquetas ideológicas y atendiendo a los instrumentos reales que ofrece la norma.

Un cambio de paradigma: de la dispersión normativa a un marco integral

Uno de los avances más claros de la Ley 5/2025 es su vocación sistematizadora. Hasta ahora, la regulación de la vivienda en Andalucía se apoyaba en un entramado de normas parciales, planes sectoriales y remisiones al marco estatal que dificultaban su aplicación práctica.

La nueva ley:

• Define de forma expresa el contenido del derecho a la vivienda en Andalucía.
• Integra en un único texto la planificación, la vivienda protegida, el mercado residencial, la calidad edificatoria y los instrumentos administrativos.
• Clarifica el reparto competencial entre Junta de Andalucía y entidades locales.

Esta seguridad jurídica es una mejora sustancial respecto del modelo anterior, especialmente relevante para profesionales del sector inmobiliario, promotores, mediadores, administradores de fincas y ayuntamientos.

El eje central de la ley andaluza: aumentar la oferta (especialmente protegida)

A diferencia de otras comunidades autónomas, la Ley 5/2025 apuesta de forma decidida por un enfoque pro-oferta. El diagnóstico de partida es claro: sin aumento significativo del parque de vivienda asequible, cualquier política de contención de precios es estructuralmente insuficiente.

Impulso a la vivienda protegida (VPO)

La norma refuerza el papel de la Vivienda Protegida de Andalucía (VPA) como instrumento central de la política pública, tanto en venta como, especialmente, en alquiler.

Entre las mejoras más relevantes destacan:

• Simplificación administrativa: bastará Declaración responsable en el 90 % de los procedimientos de calificación.
• Clarificación de los regímenes de acceso, adjudicación y transmisión.
• Creación y consolidación de un Sistema de Información de Vivienda Protegida, orientado a la transparencia y al control.

Este enfoque contrasta con la rigidez y lentitud que caracterizaban a la VPO bajo la normativa anterior, y responde a una demanda histórica del sector: menos burocracia y mayor previsibilidad.

Planificación y suelo: áreas prioritarias de vivienda

La ley refuerza la planificación autonómica y municipal a través de:

• El Plan Andaluz de Vivienda y Suelo.
• Los planes municipales y supramunicipales de vivienda.
• La figura de las áreas prioritarias de vivienda, destinadas a concentrar esfuerzos públicos y facilitar la promoción residencial.

Se trata de un instrumento relevante para orientar inversión, colaboración público-privada y actuación urbanística, alineando vivienda y planeamiento territorial.

Calidad, sostenibilidad y rehabilitación: una visión más moderna del parque residencial

La Ley 5/2025 no se limita a producir más vivienda, sino que pone el foco en mejorar la existente. Frente a una normativa anterior más centrada en el acceso, la nueva ley introduce obligaciones y estándares vinculados a:

• Habitabilidad y accesibilidad universal.
• Eficiencia energética y sostenibilidad ambiental.
• Documentación técnica como el Libro del Edificio y el Manual del Usuario.

Este énfasis en la rehabilitación y en la calidad del parque residencial conecta con los retos actuales: envejecimiento del parque, transición energética y adaptación a nuevas formas de convivencia, (cohousing, coliving o flexliving).

Mercado inmobiliario: intervención moderada y enfoque pragmático

Uno de los aspectos más debatidos en cualquier ley de vivienda es el grado de intervención del mercado. En este punto, la ley andaluza adopta una posición claramente moderada.

Sin apuesta estructural por el control de rentas

A diferencia de Cataluña, Navarra o el País Vasco, Andalucía no ha hecho de la declaración de zonas tensionadas y del control directo de precios el eje central de su política de vivienda.

La ley:

• Mantiene mecanismos de supervisión y control en vivienda protegida.
• Incorpora medidas contra la ocupación ilegal y la sobreocupación.
• Introduce incentivos y medidas de estímulo al alquiler protegido.

Pero evita una intervención intensa sobre el mercado libre del alquiler. Esta decisión marca una diferencia clara frente a otros modelos autonómicos.

Comparación con comunidades más intervencionistas

• Cataluña destaca por su amplio arsenal: tanteo y retracto, obligación de alquiler social a grandes tenedores, aplicación activa de zonas tensionadas y control de rentas.
• Navarra ha sido una de las comunidades que más decididamente ha aplicado la Ley estatal de vivienda en materia de alquiler.
• Baleares incorpora fuertes obligaciones a grandes propietarios y derechos de adquisición preferente.

Frente a estos modelos, Andalucía opta por no condicionar directamente los precios, sino por actuar sobre la oferta y la gestión.

Simplificación administrativa: una ventaja competitiva real

Uno de los elementos más valorados por los operadores del sector es la simplificación administrativa introducida por la Ley 5/2025.

El ejemplo más significativo es la eliminación de la obligación de depósito administrativo de fianzas de arrendamientos ante la Junta de Andalucía, efectiva desde enero de 2026. Esta medida:

• Reduce cargas burocráticas.
• Simplifica la gestión de arrendamientos.
• Supone un alivio operativo para profesionales y particulares.

Este tipo de decisiones, poco visibles mediáticamente, tienen un impacto práctico muy relevante y diferencian a Andalucía de otras comunidades donde la carga administrativa sigue siendo elevada.

¿Es la ley andaluza “más avanzada” que la del resto de comunidades?

La legislación sobre vivienda puede considerarse “social”, y precisamente por eso, tiene lectura política e ideológica. Sin duda, la nueva Ley es más avanzada en:

• Construcción de un marco normativo integral y coherente.
• Agilidad administrativa y simplificación de trámites.
• Impulso realista de la vivienda protegida y asequible.
• Enfoque pragmático orientado a aumentar oferta.

Aunque, desde otro enfoque, puede considerarse que no, porque:

• Evita la Intervención directa de la Administración en el mercado del alquiler.
• No impone obligaciones intensas a grandes tenedores (modelo catalán o balear).

En otras palabras, no es una ley intervencionista, sino más bien una de las más operativas y orientadas a resultados, especialmente desde la perspectiva de gestión, promoción y administración.

Conclusión: un modelo propio, no una copia

La Ley 5/2025 no intenta replicar los modelos más ideologizados ni los más mediáticos. Andalucía ha optado por construir un modelo propio, basado en:

• Incrementar oferta.
• Reducir fricciones administrativas.
• Reordenar el sistema normativo.
• Atraer inversión y colaboración público-privada.

Queda ahora por ver su desarrollo reglamentario y, sobre todo, su aplicación práctica por parte de administraciones locales y autonómicas. Pero, sobre el papel, la norma sitúa a Andalucía en una posición competitiva y diferenciada dentro del mapa autonómico de vivienda.

Desde una perspectiva profesional y de gestión, la Ley 5/2025 no promete soluciones mágicas, pero sí ofrece herramientas más realistas para abordar uno de los principales retos sociales y económicos de los próximos años.

Véase también:

La nueva Ley de Vivienda: cómo está afectando a los alquileres y la promoción.

Viviendas turísticas; nueva regulación para una actividad imparable.

Lotisse. Francisco de Asís Sillero

Abogado