Artículo actualizado el 2 de mai de 2023

En las comunidades de propietarios, es frecuente confundir ambos tipos de normas. En realidad, son muy diferentes. En esencia, los Estatutos regulan los derechos y obligaciones básicas, mientras que el Reglamento de Régimen Interior regula las normas de convivencia y el uso de los elementos e instalaciones.

Los Estatutos

La descripción de los Estatutos de comunidad se contiene en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. Aquí se recoge el denominado “Título constitutivo de la propiedad”, que describe el inmueble con sus instalaciones, cada una de las viviendas, oficinas, locales, garajes o trasteros, sus linderos, superficie y cuota de participación. Todo esto se contiene en la denominada Escritura de Obra Nueva y División Horizontal. En su último párrafo es donde se define qué son los Estatutos:

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

¿Qué quiere decir esta última frase? Pues que, si los Estatutos no están inscritos en el Registro de la propiedad, obligarán a los propietarios que ya lo eran en el momento de su aprobación, pero no a los futuros propietarios, o a cualquier persona que no sea propietario.

Los Estatutos normalmente contienen las mismas disposiciones que ya figuran en la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto al nombramiento de cargos, su duración, el reparto de los gastos, etcétera. De hecho, en muchas ocasiones constan en la propia escritura de Obra Nueva y División Horizontal, a continuación de la descripción y cuotas de participación de las fincas individuales, en forma de unos pocos artículos.

¿Qué puede incluirse en los estatutos?

Además de los preceptos relativos a los cargos de la comunidad y sus funciones, competencias de la junta o presentación de las cuentas, pueden incluirse:

• Actividades prohibidas, como bares o discotecas.
• Si se permite o no el cambio de destino de pisos y locales.
• Si se permite la agregación o segregación de inmuebles.
• Cerramiento de terrazas, instalación de toldos, rejas o extracción de humos en locales.
• Instalación de aparatos de aire acondicionado y lugar para ello.
• Modificación de fachadas.
• Sistema de reparto de gastos comunes.
• Posibilidad de creación de sub-comunidades.
• Instalación de rótulos en fachada.
• Régimen de utilización de las cubiertas.
• Instalación de tendederos en la parte exterior e interior y su forma.

La aprobación o modificación de los Estatutos tiene que ser por unanimidad (artículo 17.6 LPH). Es frecuente que el promotor del edificio o urbanización inserte los estatutos o normas básicas de la comunidad en la escritura de Obra Nueva, siendo aún propietario único.

Las normas de régimen interior

Las normas o reglamento de régimen interior se regulan en el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.

¿Qué puede incluirse en las normas de régimen interior?

Dependerá de las características, servicios y configuración de cada comunidad, pero se suelen regular:

• Horarios de uso de piscinas.
• Régimen de uso de pistas deportivas.
• Uso de los tendederos.
• Normas de circulación en el garaje.
• Límites de uso de los trasteros.
• Obligación de cumplimiento de las ordenanzas sobre tenencia de animales.
• Uso de patios o elementos comunes para eventos particulares.
• Recargos por atrasos en el pago de cuotas de comunidad.
• Prohibición o fianzas por uso del ascensor para acarrear materiales de obra.
• Establecimiento de turnos de presidencia y causas admisibles de exoneración del cargo.

La aprobación o modificación de las normas de régimen interior está sometida a simple mayoría (artículo 17.7 LPH). Al tratarse de normas de convivencia y uso de elementos comunes, no tienen la rigidez de los Estatutos, siendo frecuente su adaptación o modificación, según las circunstancias.

Siempre dentro de la Ley

Ni los Estatutos ni las normas de régimen interior pueden contener disposiciones contrarias a la Ley de Propiedad Horizontal o cualquier otra norma de rango legal.

Así, por ejemplo, los Estatutos pueden prohibir que se instale una pescadería en los bajos del edificio, o que las viviendas se arrienden para uso turístico, pero no pueden prescribir que la junta de propietarios se reúna cada cinco años, que determinados pisos no contribuyan a los gastos comunes, o que la comunidad no tenga presidente. Tampoco las normas de régimen interior podrán prescribir que los perros pueden circular por el edificio sin correa o bozal, que en las plazas de garaje puedan depositarse muebles o que se autoriza a los menores de 12 años usar el ascensor sin compañía de un adulto.

Véase también:

La Escritura de Obra Nueva y los Estatutos, Mejor juntos que separados.

Lotisse. Oscar Artero Luna

Abogado.