El seguro de la comunidad. ¿Obligatorio o conveniente?

Artículo actualizado el 15 de octobre de 2024

Actualmente, salvo en las comunidades autónomas de Madrid (Ley 2/1999) y Valencia (Ley 85/2004), no existe norma alguna, a nivel estatal, que establezca de manera obligatoria la contratación de un seguro para la comunidad de propietarios. Ni siquiera en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), norma principal de los condominios, se contempla expresamente esta obligación.

El Seguro y el Fondo de Reserva

Sin embargo, teniendo en cuenta la frecuencia con la que se producen siniestros en las comunidades y, con el objetivo de tener en todo momento una capacidad de respuesta ante el mantenimiento necesario del inmueble y sus instalaciones, la LPH prevé en su artículo 9.1.f) que la comunidad pueda suscribir, con cargo al fondo de reserva, un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y de sus instalaciones, o bien una póliza de seguros que cubra los daños del edificio.

Es decir, la póliza de seguro de la comunidad es de contratación voluntaria (salvo que se contemple expresamente su obligatoriedad en los Estatutos), y no sustituye completamente al fondo de reserva, que sí es obligatorio. Actualmente es el 10% del último presupuesto ordinario. Sepa más sobre el fondo de reserva en esta entrada.

Los seguros cubren roturas y daños accidentales, pero no las averías, reparaciones o mantenimientos ordinarios, por lo que, pese a contratar un seguro, la comunidad debe tener además un fondo destinado a la conservación ordinaria, así como a las contingencias que no cubra el seguro.

¿Qué debe cubrir el seguro de la comunidad?

Las pólizas de comunidades de propietarios se encuadran en la categoría de pólizas multirriesgo. Esto quiere decir que brindan una cobertura integral abarcando desde daños causados por incendios, inundaciones, robos y vandalismo, hasta responsabilidad civil ante terceros, daños estéticos, defensa jurídica, etc., como veremos más adelante.

Por tanto, las aseguradoras ofrecen una serie de coberturas mínimas e indispensables a las que podrán añadirse otras opcionales, en función de las previsibles necesidades y riesgos que vaya a tener la comunidad de propietarios y su capacidad económica.

Coberturas básicas

-Daños propios en la edificación: Se refiere a aquellos provocados en la estructura del bloque y sus anexos (garaje, trasteros, patios) causados por incendios, explosiones, fenómenos atmosféricos o movimientos de tierra.

El valor del edificio será el denominado valor de reconstrucción, es decir, todos los costes asociados a la construcción del mismo, excluido el valor del suelo, ya que éste nunca se destruye.

 -Daños eléctricos: mediante esta cobertura se aseguran los daños que pueda sufrir la instalación eléctrica del edificio y los aparatos comunitarios conectados a ella ocasionados por sobretensiones, cortocircuitos o combustión en la red general.

 -Daños por agua: cubre aquellos daños provocados por roturas, atascos, escapes o desbordamientos de conducciones, desagües, depósitos e instalaciones generales. En la mayoría de seguros comunitarios no se aseguran las conducciones privativas de cada vivienda. En consecuencia, la responsabilidad por los daños que puedan causarse a la comunidad o a otros vecinos debido a problemas en estas instalaciones recae en cada propietario. Esto significa que si un incidente relacionado con las conducciones privativas, como por ejemplo una fuga de agua, ocasiona perjuicios a zonas comunes, o a otros vecinos, será el propietario afectado quien deberá hacerse cargo de las reparaciones y de los posibles gastos de indemnización.

-Responsabilidad civil de la comunidad de propietarios: quedan cubiertos aquellos daños corporales o materiales causados a terceros por elementos e instalaciones comunitarias del edificio asegurado (incluidos los daños por agua), o bien por actos culposos o negligentes de los empleados o personal al servicio de la comunidad.

Coberturas opcionales

-Defensa jurídica: si se contrata, la compañía aseguradora se hará cargo del abono de los honorarios de profesionales por su intervención en un procedimiento legal o arbitral de los que sea parte la comunidad relativo reclamación de daños, impagos cuotas comunitarias o cuestiones relacionados al derecho laboral y penal.

-Roturas y daños estéticos: esta garantía ofrece la posibilidad de cubrir los daños que sufran los bienes de la comunidad asegurados, tales como las roturas en cristales, fregaderos, aparatos sanitarios, etc., y su reposición al estado original antes de sufrir el siniestro.

-Reconstrucción de jardines: esta cobertura se centra en proteger las plantas y árboles del edificio como consecuencia de aquellos fenómenos atmosféricos que puedan tener lugar.

-Vehículos en garaje: podrán asegurarse los coches de los propietarios y vecinos que se aparquen en el garaje de la comunidad en caso de sufrir incendios, explosiones, fenómenos atmosféricos o movimientos de tierra.

-Robo: quedan asegurados aquellos bienes comunitarios que sean sustraídos mediante el empleo de fuerza sobre los mismos o bien el apoderamiento por un tercero de un bien comunitario que lo hubiera recibido en depósito o administración con obligación de entregarlo o devolverlo.

-Accidentes de los empleados: esta cobertura cubre las indemnizaciones y la asistencia médica en caso de que el personal que trabaja en la comunidad fallezca o sufra algún tipo de accidente.

-Asistencia en el edificio: la comunidad asegurada puede contar con una serie de servicios especiales, tales como protección y vigilancia de la finca, control de plagas o el envío de profesionales para la conservación del edificio, tales como cerrajeros, fontaneros, electricistas, etc. (corriendo a cargo del asegurado los gastos de su intervención profesional).

El seguro de la comunidad y los seguros particulares

El seguro de la comunidad no incluye el contenido de las viviendas, ni cubre muchos de los riesgos específicos relacionados con cada piso. Por lo tanto, la contratación de un seguro de comunidad no reemplaza la necesidad de contar con un seguro de hogar. De esta manera, se logra una cobertura integral que abarca todos los posibles escenarios de riesgo. De no ser así, y no disponer de un seguro de comunidad, existen riesgos que no tendrían cobertura por el seguro del hogar, y viceversa.

A pesar de que algunos seguros de comunidad pueden ofrecer cobertura a bienes privativos, es altamente recomendable contratar ambos seguros de forma independiente, con una clara delimitación de los elementos comunes y privados, incluyendo una especificación detallada del continente y contenido de cada uno. Esto evita situaciones conflictivas entre vecinos y garantiza que cada propietario cuente con la protección adecuada para sus bienes personales.

En relación con el continente, es recomendable consultar la póliza de comunidad antes de contratar un seguro de hogar, para evitar duplicidades y, por ende, ahorrar en costes. En cuanto al contenido, es esencial asegurar los bienes personales, como mobiliario, enseres, joyas y objetos de valor en la póliza de hogar, ya que, el contenido asegurado en la póliza del edificio se limita a los elementos comunitarios ubicados en las zonas comunes y destinados al servicio o seguridad del inmueble, excluyendo así lógicamente el contenido privado de las viviendas.

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Lotisse

Antonio Ramírez Anaya

Abogado