Artículo actualizado el 1 de janvier de 2026

El artículo 13.8 de la Ley de propiedad Horizontal dispone que Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos. El precepto se refiere a número de propietarios, no de viviendas o locales. Puede tratarse de un edificio con numerosas viviendas y locales, siempre que pertenezcan a un máximo de cuatro propietarios.

La comunidad de bienes

El artículo 398 del Código Civil se enmarca en su título III, que regula la comunidad de bienes. Este precepto recoge la forma más simple de administrar cualquier bien que pertenezca a varias personas:

Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.

Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.

El origen romano y germánico de la copropiedad

La Communio romana

En la Roma clásica ya existían edificios de pisos, que podían llegar a alcanzar las 8 plantas, aunque el emperador Augusto prohibió que superasen las 7 alturas, por el riesgo de derrumbe e incendio, ya que muchas estaban construidas con madera y adobe. Estos edificios se denominaban insulae, y en ellos solían vivir, en régimen de alquiler, familias de clases populares y medias. De su mantenimiento se ocupaba el propietario, normalmente un ciudadano adinerado. Cuando éste fallecía y sus hijos heredaban la propiedad. Nacía entonces un condominio, llamado “consortium inter fratres” o comunidad universal de bienes constituida entre los filiifamilias a la muerte del pater. La copropiedad se organizaba entonces mediante cuotas ideales (proindiviso). Cada copropietario era dueño de una cuota aritmética sobre el inmueble, que podía vender sin consentimiento de los demás. Para vender el inmueble entero se necesitaba la unanimidad.

La propiedad en mano común

Contrariamente a la Communio, el derecho germánico, que influyó a partir del siglo V en el Derecho romano que heredaron las nuevas naciones, consideraba la copropiedad como una “mano común”, es decir, el bien pertenece al grupo en su totalidad. La propiedad no se divide en cuotas ideales y ningún propietario individual puede disponer de su parte.

El origen de la Ley de Propiedad Horizontal

Para regular la copropiedad, el Derecho español acogió, con diferentes matices a lo largo de la Historia, el concepto romano de Communio, que pasó al Código Civil de 1889, en cuya primera redacción ya figuraba el artículo 398. Este precepto puede considerarse el antecedente y embrión de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal, pues establece el principio de doble mayoría para la adopción de acuerdos y el recurso a los tribunales cuando éste no se puede alcanzar (juicio de equidad) o es gravemente perjudicial para uno o más copropietarios (impugnación).

Ventajas e inconvenientes de acogerse al artículo 398 del Código Civil

Ventajas

La principal y más evidente ventaja es la simplicidad de administración. Así:

• No existen mayorías cualificadas. Todos los acuerdos son por mayoría de propietarios y porcentaje, salvo la alteración de elementos comunes, que precisa unanimidad.
• No es obligatorio celebrar junta anual.
• No se requiere División Horizontal.
• No es obligatoria la existencia de cargos (presidente, secretario, administrador).
• No se requiere libro de actas. Los acuerdos pueden reflejarse en cualquier documento que permita la constancia de su adopción.

Inconvenientes

• En caso de impago de cuotas, no se puede recurrir al juicio monitorio, más rápido que los procedimientos verbal u ordinario.
• En caso de cambio de propietario, si el anterior ha dejado deudas a favor de la comunidad, no se aplica la afección real para cobrar atrasos al nuevo (parte vencida de la anualidad y las tres anteriores), ni este crédito tiene preferencia sobre otras deudas de la propiedad.
• En caso de fallecimiento de un copropietario, la adopción de acuerdos se complica, porque no están obligados a nombrar un representante.
• Se requiere unanimidad para determinados acuerdos que ya no la requieren, si se aplica la Ley de propiedad Horizontal.
• Se dificulta el acceso a financiación para obras en elementos comunes o la obtención de ayudas o subvenciones.
• Necesidad de acordar derramas con mayor frecuencia, al no existir obligación de mantener fondo de reserva.
• Las deudas de la comunidad de bienes para con terceros se consideran, por regla general, solidarias (se pueden reclamar íntegramente a cualquiera de los propietarios), contrariamente a las de la comunidad de propietarios de la L.P.H., que son mancomunadas (solo se puede reclamar a cada propietario hasta el límite de su porcentaje o cuota).

Conclusión

Las ventajas de acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil son claras cuando los copropietarios (máximo 4) tienen una buena relación entre ellos, como por ejemplo hermanos que han heredado una casa apta para varios pisos, o bien inmuebles antiguos sin división horizontal, solares o parcelas. Sin embargo, dejan de ser eficaces en caso contrario, o para determinadas situaciones. En la práctica, la mayor simplicidad de gestión se puede complicar enormemente ante el menor conflicto, y este régimen no goza de las ventajas jurídicas que sí contempla la Ley de propiedad Horizontal.

Véase también:

El juicio de equidad: cuando se hace imposible adoptar un acuerdo en la comunidad de propietarios.

Impugnar un acuerdo de comunidad: todo lo que hay que saber.

Lotisse. Paula Bermúdez Castilla

Abogada