Artículo actualizado el 27 de février de 2026

El título de esta entrada contiene la palabra “humedades” porque es el caso más recurrente en este tipo de conflictos, pero no es el único. La mayoría de la población vive en comunidades de edificios plurifamiliares, y por tanto comparten elementos y servicios comunes con sus vecinos: fachadas, cubiertas, terrazas, desagües, ascensores, antenas, porteros electrónicos, y a veces piscinas, zonas deportivas, jardines, etcétera. La casuística es tan variada como los tipos de edificio que existen.

Es frecuente que, debido a un siniestro, o a un mantenimiento deficiente, algún elemento común cause daños en una vivienda. Si la comunidad está debidamente organizada, se da parte al seguro, o bien simplemente se envía a reparar, cuando no tiene cobertura. Asunto arreglado.

Pero en muchas ocasiones la situación no se resuelve fácilmente, por varios motivos, entre otros:

• El perito de la aseguradora de la comunidad considera que la reparación la tiene que efectuar el afectado, porque el origen no es comunitario.
• La comunidad no tiene seguro.
• La vivienda afectada no tiene seguro propio, o el que tiene no cubre el siniestro.
• La comunidad no responde, ni positiva, ni negativamente, a la petición de reparación del afectado.
• La comunidad no tiene fondos para hacer la reparación y contesta que hay que hacer una junta de propietarios para aprobarlo. La junta no termina de celebrarse.
• Para reparar el daño hay que intervenir en otras viviendas, que no colaboran, o simplemente se niegan a ello.
• La humedad proviene de una terraza o cubierta comunitaria, pero que es de uso privativo de una vivienda, y la tiene en estado de abandono.

Mientras tanto, el daño persiste e incluso puede agravarse. ¿Qué se puede hacer en estos casos?

Elementos comunes, elementos privativos y elementos dudosos

La comunidad de propietarios es responsable de los daños que tengan origen en elementos o servicios comunes. Parece algo fácil de entender, pero no está de más recordar cuáles son, según se describen en el artículo 396 del Código Civil:

• Suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.
• Elementos estructurales: pilares, vigas, forjados y muros de carga.
• Fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración.
• El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos.
• Cuartos de ascensores, depósitos, contadores, telefonía u otros servicios comunes, incluso aquellos – que, siendo comunitarios, son – de uso privativo.
• Ascensores.
• Instalaciones, conducciones y canalizaciones de desagüe y suministro de agua, gas o electricidad, calefacción, aire acondicionado (comunitario), ventilación o evacuación de humos.
• Instalaciones contraincendios, portero electrónico, antenas colectivas, telecomunicaciones.

Los daños que tengan origen en estos elementos son responsabilidad de la comunidad.

Elementos privativos

Por exclusión de los anteriores, todos los elementos interiores de la vivienda son privativos. Así, por ejemplo:

• Las paredes interiores de la vivienda y sus revestimientos, incluyendo falsos techos.
• La solería interior.
• La puerta de entrada, puertas y carpintería interiores.
• Los armarios empotrados.
• Las tuberías interiores de suministro de agua.
• Los desagües interiores de la vivienda.
• La instalación eléctrica interior.
• La instalación de calefacción o aire acondicionado interior.
• Los calentadores y depósitos interiores de la vivienda.
• Los aparatos sanitarios de baños y las instalaciones de la cocina.

Los daños que tengan origen en estos elementos son responsabilidad de cada propietario.

Elementos dudosos

A veces, la frontera entre los elementos comunes y privativos no es fácil de delimitar. Tal ocurre con algunos servicios colectivos que se distribuyen hacia el interior de las viviendas. Por ejemplo, calefacción, aire acondicionado, aerotermia, agua caliente proveniente de acumuladores solares, porteros electrónicos, señal de televisión, fibra óptica, etcétera. Su mantenimiento y reparación, ¿es responsabilidad de la comunidad, o de cada propietario?

En estos casos, la obligación de mantenimiento y reparación dependerá del tipo de servicio y su configuración. Por ejemplo, si un radiador interior tiene una fuga, normalmente la tendrá que reparar el propietario afectado. Pero en algunos casos, si el propietario no actúa con rapidez para reparar su elemento interior, ello afectará al resto de propietarios. Así, si el portero electrónico de una vivienda está averiado, puede perjudicar al resto de viviendas, porque puede bloquear el sistema general de comunicación.

Cuando se trata de servicios colectivos con elementos interiores en las viviendas, la jurisprudencia se decanta mayoritariamente por atribuir la responsabilidad a la comunidad. Con independencia de ello, serán razones prácticas las que determinen que sea la comunidad la que repare.

La importancia de tener asegurada la vivienda

Cuando la comunidad no responde, ni a través de su póliza, ni directamente, el hecho de tener asegurada la propia vivienda facilita mucho la solución del siniestro. Los seguros multirriesgo de hogar cubren una gran variedad de situaciones y, en la mayoría de los casos, cubren la defensa y reclamación. ¿Qué quiere decir esto?

• El seguro de hogar ha de cubrir los siniestros en elementos e instalaciones particulares, pero también los daños que éstos sufran por causa de los elementos e instalaciones comunes.
• Normalmente, si el siniestro es de un elemento o instalación comunitaria, el seguro de la comunidad tendrá que cubrirlo, pero si no lo hace, lo tiene que cubrir el seguro de hogar, reclamando posteriormente a la propia comunidad.
• Si para la reparación de la causa del siniestro hay que intervenir en zonas comunes, el seguro de hogar tendrá que reclamar a la comunidad que lo haga. Si no lo hace, podrá demandarla judicialmente, en nombre de su asegurado.

La demanda de obligación de hacer contra la comunidad

Cuando el propietario afectado no tiene seguro de hogar, o cuando éste no cubre la garantía de defensa y reclamación; cuando la comunidad no actúa, o dilata injustificadamente la reparación y el daño persiste o se agrava, hay que acudir a los tribunales. Es el último recurso, pero es el más efectivo, pues a la vista de las pruebas aportadas, el juez será el que obligue a efectuar la reparación y, además, indemnizar al propietario por los perjuicios ocasionados por su inacción. A ello se añadirá, en la mayoría de los casos, la condenarla en costas.

¿En qué se fundamenta esta demanda?

Esencialmente:

El artículo 396 del Código Civil, que define los elementos comunes.

El artículo 392 del Código Civil establece la existencia de comunidad cuando hay copropiedad de una cosa o derecho por varias personas pro indiviso.

El artículo 3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal define la copropiedad de los elementos comunes, siendo por tanto obligación de la Comunidad su conservación y reparación.

El artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , según el cual tendrán carácter obligatorio para la Comunidad los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.

El artículo 1902 del Código Civil establece la obligación de reparar el daño causado por culpa o negligencia.

El artículo 1101 del Código Civil establece la obligación de indemnizar los daños causados.

¿Cómo se articula la demanda?

La demanda de obligación de hacer se tramitará como juicio verbal, si la cuantía de la reparación e indemnización de daños es conocida (mediante un informe pericial o presupuesto aportado con la demanda) e inferior a 15.000 euros. Si la cuantía no es conocida, o supera esa cantidad, se tramitará como juicio ordinario.

Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, hay que acreditar, junto con la demanda, haber intentado, previamente, resolver el conflicto mediante algún medio adecuado de solución de controversias.

Conclusión

Cuando la comunidad se niega, o no actúa con diligencia para reparar un daño causado a mi vivienda, lo primero es aprovechar al máximo las coberturas del seguro, tanto de hogar, como de la comunidad. Si todo esto falla, y el daño procede claramente de un elemento o servicio común, podré acudir a los tribunales, que con casi toda seguridad me darán la razón y obligarán a la comunidad a reparar el daño e indemnizarme por los perjuicios que su inacción o negligencia me han ocasionado. Sin duda, una administración de fincas eficaz y una buena cobertura de seguro pueden evitarnos muchas molestias.

Véase también:

El fondo de reserva de la comunidad. Qué es y cómo funciona.

El seguro de la comunidad: ¿obligatorio o conveniente?

Importantes cambios procesales, también para las comunidades.

Lotisse. Antonio Ramírez Anaya

Abogado.