Artículo actualizado el 22 de août de 2025

Cuando se trata de terrenos o parcelas, es frecuente que sus límites respecto a los colindantes no estén claros. Esto tiene consecuencias a la hora de edificar, explotar, delimitar, vender o hipotecar. Cuando los linderos de la propiedad son confusos, hay conflictos con los vecinos y se obstaculiza el ejercicio pleno del derecho de propiedad.

¿En qué casos no están claros los límites?

Las razones son muy variadas. Las más comunes son:

1. Confusión por imprecisión en los títulos de propiedad.

• Escrituras antiguas con descripciones poco precisas (“linda al norte con camino y al sur con arroyo”) que ya no existen o han cambiado.
• Diferencias entre la superficie inscrita en el Registro y la que figura en Catastro.

2. Desplazamiento de mojones o lindes naturales.

• Desaparición de mojones de piedra o señales antiguas.
• Variación del cauce de un río, arroyo o acequia que servía de lindero natural.
• Caminos vecinales que se han borrado con el tiempo.

3. Superposición de fincas o solapes registrales.

• Dos fincas inscritas con superficies que se solapan parcialmente.
• Doble inmatriculación en el Registro de la Propiedad.

4. Aprovechamiento indebido del colindante.

• Colindante que desplaza el vallado o cerca ganando terreno.
• Construcción de muro o edificación invadiendo terreno vecino.
• Usurpación parcial bajo pretexto de error en los linderos.

5. Discrepancias Catastro vs. Registro.

• Catastro asigna más superficie a una finca que lo que consta en el Registro.
• Divergencia entre mapas catastrales y los títulos registrales.

6. Parcelas agrícolas o forestales de gran extensión.

• Confusión de límites en terrenos rústicos con superficie elevada.
• Aprovechamientos de pastos o cultivos en zonas colindantes.

7. Fincas urbanas en desarrollo.

• Nuevos desarrollos urbanísticos donde no se respetan linderos históricos.
• Solares colindantes con discrepancia de superficie para licencias de obra.

8. Herencias y divisiones patrimoniales.

• Herederos que discuten la extensión de la finca adjudicada a cada uno.
• Divisiones horizontales o segregaciones con errores de medición.

9. Problemas con Administraciones Públicas.

• Deslinde de fincas privadas con dominio público hidráulico (ríos, cauces).
• Conflictos con bienes de dominio público marítimo-terrestre (Costas).
• Caminos públicos vecinales o municipales invadidos por particulares.

10. Errores históricos.

• Escrituras de hace décadas con medidas en varas, brazas o “fanegas” mal convertidas a metros cuadrados.
• Descripciones que se apoyaban en fincas de personas ya inexistentes (“linda con tierras de Don Fulano”), generando confusión.

¿Qué es la acción de deslinde?

Con el fin de dar solución a los casos anteriores, la acción de deslinde es el derecho que tiene un propietario para determinar los límites exactos de su finca cuando no están claramente fijados, o cuando hay controversia con los colindantes. Su finalidad es clarificar la extensión de la propiedad y evitar conflictos de posesión. Tiene su origen en el Derecho Romano (actio finium regundorum) y actualmente se recoge en los artículos 384 a 387 del Código Civil.

¿Cómo se ejercita?

Hay tres tipos de procedimiento para ejercer la acción de deslinde:

Deslinde amistoso

A instancias de cualquiera de los colindantes, se inicia un procedimiento extrajudicial, de mutuo acuerdo, para establecer con claridad los límites de las propiedades. Tras la aportación de documentos y mediciones, se designa un perito, que realiza una propuesta de delimitación física. Si hay acuerdo, se levanta acta notarial del mismo y se inscribe en el Registro de la propiedad. Una vez efectuado el deslinde, se procede al amojonamiento (colocación de hitos, mojones o señales visibles).

Deslinde judicial

Cuando no hay acuerdo entre los colindantes, el propietario que desea ejercer la acción de deslinde acude a los tribunales, presentando demanda de juicio verbal u ordinario, en función de la cuantía, o de si se acumula más de una acción (por ejemplo, deslinde y reivindicatoria), según las reglas de los artículos 248 y ss. De la LEC. Se aportan las pruebas pertinentes (documentales, mediciones, periciales, testigos). Cabe señalar que, a efectos probatorios, el Registro de la Propiedad prevalece sobre el Catastro, pero este último es un indicio útil junto a la prueba pericial topográfica. El juicio terminará con sentencia que determinará, en su caso, los nuevos linderos y ordenará el amojonamiento.

Deslinde administrativo

Las administraciones públicas pueden iniciar este procedimiento, de oficio o a instancia de parte, para delimitar con exactitud terrenos de titularidad pública. Tras recopilación de datos, mediciones y comunicaciones a los colindantes, se dicta resolución administrativa determinando los nuevos linderos. La resolución es impugnable en vía contencioso-administrativa.

La acción no prescribe

A diferencia de otras acciones sobre derechos reales, la acción de deslinde es imprescriptible, es decir, se puede ejercitar en cualquier momento (artículo 1965 del Código Civil) porque no se trata de adquirir un derecho nuevo, sino de ejercitar una facultad inherente al derecho de propiedad. El deslinde busca fijar o aclarar los linderos, no modificar la titularidad. Pese a ello, como ahora veremos, esta acción cede ante la prescripción adquisitiva o usucapión.

Acción de deslinde versus usucapión

Durante un procedimiento de deslinde, sea judicial o administrativo, el demandado puede alegar que el terreno en discusión es de su propiedad, en virtud de prescripción adquisitiva o usucapión. La prescripción del dominio y demás derechos reales (derechos sobre las cosas, sobre todo inmuebles) se regula en el Código Civil, artículos 1940 a 1960.

Tanto para muebles, como para inmuebles, se puede adquirir la propiedad por el mero paso del tiempo. Conforme al artículo 1957 CC, para los inmuebles: 10 años, si los colindantes están presentes (si residen en el mismo partido judicial), o 20 años en otro caso; pero en ambos supuestos, quien alegue en su favor la prescripción tiene que haber tenido su posesión pública y pacíficamente, de buena fe, así como tener justo título (cualquier documento o contrato, inscrito o no en el Registro, válido o no, por el que se haya adquirido de buena fe la posesión). A esta modalidad se le denomina usucapión ordinaria.

También se puede adquirir la propiedad por el transcurso de 30 años de posesión ininterrumpida, pública y pacífica, sin que en este caso sea precisa buena fe ni justo título (artículo 1959 CC). Esta modalidad se denomina usucapión extraordinaria.

Pues bien, pese a la imprescriptibilidad de la acción de deslinde, ésta cede ante la adquisición de la propiedad por usucapión. Así lo establece la doctrina del Tribunal Supremo (STS 484/2016, entre otras). Por tal motivo, hay que ser muy cauto, antes de ejercitar la acción de deslinde, pues el demandado puede acreditar ser dueño por usucapión, sin necesidad de plantear siquiera reconvención (contrademandar), y el Tribunal darle la razón. Por este motivo, es poco frecuente que se presente demanda para ejercitar solo la acción de deslinde; lo habitual es que vaya acompañada de acción reivindicatoria (recuperar la posesión que ha podido ser ocupada o usurpada).

Véase también:

La doctrina del cuerpo cierto en la compraventa de inmuebles.

Servidumbres. Lo más esencial y algunas curiosidades.

Lotisse. Pablo Hinojosa

Abogado