Responsabilidad, seguros y controles de obra. Las decisiones del promotor

Artículo actualizado el 1 de septembre de 2022

La variedad de tamaños y características de las edificaciones, así como de las promotoras y constructoras que abordan los proyectos, es enorme. Los márgenes de beneficio son a veces muy estrechos, y en tales casos se intenta ahorrar al máximo en los costes del proceso. Proyecto, dirección facultativa, licencias, constructor, seguro obligatorio y costes financieros son siempre ineludibles. Pero ¿Es siempre obligatorio el estudio de seguridad y salud? ¿Estudio geotécnico? ¿Es siempre obligatorio contratar un Organismo de Control Técnico (OCT)? ¿Es también obligatorio el seguro anual o trienal?

Una cosa es la responsabilidad, y otra los seguros

Todo promotor, constructor o facultativo que intervenga en una obra de edificación, sea o no residencial, tiene que tener claro que se le puede exigir responsabilidad durante uno, tres o diez años, por los daños que puedan aparecer tras su terminación, según sean, respectivamente, de acabado, de habitabilidad o estructurales. Así lo dispone el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

Pero una cosa es la responsabilidad, y otra distinta son los seguros. Siempre se es responsable, pero no siempre es obligatorio contratar un seguro.

Arquitectos, ingenieros, empresas promotoras o constructoras suelen suscribir seguros de responsabilidad civil profesional o de explotación, pero la LOE contempla tres clases de seguro específicos del proceso de edificación, en su artículo 19:

• Seguro de daños materiales, caución o garantía financiera, por un año (anual), que debe suscribir el constructor por posibles defectos de terminación o acabado. Es sustituible por una retención del 5% sobre el importe de ejecución material, que efectúe el promotor.
• Seguro de daños materiales, caución o garantía financiera, por tres años (trienal), que debe suscribir el promotor por posibles defectos de elementos que afecten a la habitabilidad.
• Seguro de daños materiales, caución o garantía financiera, por diez años (decenal), que debe suscribir el promotor por posibles defectos afecten a los elementos estructurales. Este último es el llamado seguro decenal.

De éstos, actualmente solo es obligatorio el seguro decenal, cuando el destino principal de la edificación es el de vivienda (Disposición Adicional segunda). Se exceptúa de esta obligación el caso de la autopromoción individual de una sola vivienda, siempre que no se transmita durante el plazo de 10 años. La LOE contempla también otras garantías obligatorias para la devolución de cantidades entregadas a cuenta por los compradores, pero éstas son de naturaleza puramente económica.

El control externo de la obra. ¿Obligatorio o conveniente?

Cualquier proceso de edificación está sujeto a cumplir las exigencias básicas de seguridad y habitabilidad establecidas por el Código Técnico de la Edificación, y dentro de éstas se incluye el control interno de la obra (artículo 7). Pero ¿Es también obligatorio contratar un control externo?

No hay ninguna norma que obligue a contratar control externo de la obra, que se realiza por los Organismos de Control Técnico (OCT). Sin embargo, casi todas las compañías de seguro exigen, para poder suscribir el seguro decenal, trienal o anual, que la obra haya sido supervisada por un OCT. Lógico, teniendo en cuenta que no desean dejar en manos del propio asegurado el control de calidad de la obra, si van a garantizarla durante años. También, las administraciones públicas pueden exigirlo en sus pliegos de condiciones, y el propio promotor, que deja en manos del constructor la ejecución, puede exigirlo.

Consecuentemente, la contratación de un OCT no es obligatoria legalmente, pero puede serlo contractualmente y, para tranquilidad del promotor, siempre es conveniente.

Otros requisitos convenientes, aunque no siempre obligatorios

El Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y de salud en las obras de construcción establece como obligatorio un estudio de seguridad y salud y la designación de un coordinador en la materia durante la obra. Tanto el estudio como el coordinador pueden realizarse con personal propio.

Por último, el estudio geotécnico previo no es obligatorio, pero sí conveniente.

Conclusión

Todo promotor ha de ser consciente de la responsabilidad que soporta, tanto durante la ejecución, como tras la finalización de la obra. Esta responsabilidad puede respaldarse mediante una variedad de seguros específicos, algunos obligatorios y otros no. También ha de ser consciente de que los defectos de rigor o calidad durante la fase de proyecto y obra, muy probablemente darán lugar a reclamaciones de diversa naturaleza, que alargarán mucho más de lo deseado su vinculación con la obra terminada y entorpecerán su dedicación a nuevos proyectos.

Son decisiones que corresponden al promotor, pero desde Lotisse siempre recomendamos al pequeño y mediano promotor que no se limite a los seguros y controles legalmente obligatorios, sino que cubra todas las posibles contingencias. Lógicamente esto tiene sus costes, pero a la larga evitarán otros costes mucho mayores, en dinero y en tiempo.

Lotisse

Paula Bermúdez. Abogada.