{"id":9652,"date":"2026-03-01T07:01:31","date_gmt":"2026-03-01T06:01:31","guid":{"rendered":"https:\/\/lotisse.com\/?p=9652"},"modified":"2026-03-01T07:01:35","modified_gmt":"2026-03-01T06:01:35","slug":"mi-comunidad-no-me-arregla-las-humedades-que-puedo-hacer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lotisse.com\/en\/mi-comunidad-no-me-arregla-las-humedades-que-puedo-hacer\/","title":{"rendered":"Mi comunidad no me arregla las humedades. \u00bfQu\u00e9 puedo hacer?"},"content":{"rendered":"<p>El t\u00edtulo de esta entrada contiene la palabra \u201chumedades\u201d porque es el caso m\u00e1s recurrente en este tipo de conflictos, pero no es el \u00fanico. La mayor\u00eda de la poblaci\u00f3n vive en comunidades de edificios plurifamiliares, y por tanto comparten elementos y servicios comunes con sus vecinos: fachadas, cubiertas, terrazas, desag\u00fces, ascensores, antenas, porteros electr\u00f3nicos, y a veces piscinas, zonas deportivas, jardines, etc\u00e9tera. La casu\u00edstica es tan variada como los tipos de edificio que existen.<\/p>\n<p>Es frecuente que, debido a un siniestro, o a un mantenimiento deficiente, alg\u00fan elemento com\u00fan cause da\u00f1os en una vivienda. <strong>Si la comunidad est\u00e1 debidamente organizada, se da parte al seguro, o bien simplemente se env\u00eda a reparar, cuando no tiene cobertura. Asunto arreglado.<\/strong><\/p>\n<p>Pero <strong>en muchas ocasiones la situaci\u00f3n no se resuelve f\u00e1cilmente<\/strong>, por varios motivos, entre otros:<\/p>\n<ul>\n<li>El <strong>perito de la aseguradora de la comunidad<\/strong> considera que la reparaci\u00f3n la tiene que efectuar el afectado, porque el origen no es comunitario.<\/li>\n<li>La comunidad <strong>no tiene seguro<\/strong>.<\/li>\n<li>La vivienda afectada <strong>no tiene seguro propio<\/strong>, o el que tiene no cubre el siniestro.<\/li>\n<li>La comunidad <strong>no responde<\/strong>, ni positiva, ni negativamente, a la petici\u00f3n de reparaci\u00f3n del afectado.<\/li>\n<li>La comunidad <strong>no tiene fondos<\/strong> para hacer la reparaci\u00f3n y contesta que hay que hacer una junta de propietarios para aprobarlo. La junta no termina de celebrarse.<\/li>\n<li>Para reparar el da\u00f1o hay que <strong>intervenir en otras viviendas, que no colaboran<\/strong>, o simplemente se niegan a ello.<\/li>\n<li>La humedad proviene de una <strong>terraza o cubierta comunitaria, pero que es de uso privativo<\/strong> de una vivienda, y la tiene en estado de abandono.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Mientras tanto, el da\u00f1o persiste e incluso puede agravarse. \u00bfQu\u00e9 se puede hacer en estos casos?<\/p>\n<h1>Elementos comunes, elementos privativos y elementos dudosos<\/h1>\n<p>La comunidad de propietarios es responsable de los da\u00f1os que tengan origen en <strong>elementos o servicios comunes<\/strong>. Parece algo f\u00e1cil de entender, pero no est\u00e1 de m\u00e1s recordar cu\u00e1les son, seg\u00fan se describen en el <strong>art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil<\/strong>:<\/p>\n<ul>\n<li>Suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.<\/li>\n<li>Elementos estructurales: pilares, vigas, forjados y muros de carga.<\/li>\n<li>Fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuraci\u00f3n.<\/li>\n<li>El portal, las escaleras, porter\u00edas, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos.<\/li>\n<li>Cuartos de ascensores, dep\u00f3sitos, contadores, telefon\u00eda u otros servicios comunes, incluso aquellos \u2013 que, siendo comunitarios, son \u2013 de uso privativo.<\/li>\n<li>Ascensores.<a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Esquema-edificio.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-9640 alignright\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Esquema-edificio.jpg\" alt=\"\" width=\"207\" height=\"243\" \/><\/a><\/li>\n<li>Instalaciones, conducciones y canalizaciones de desag\u00fce y suministro de agua, gas o electricidad, calefacci\u00f3n, aire acondicionado (comunitario), ventilaci\u00f3n o evacuaci\u00f3n de humos.<\/li>\n<li>Instalaciones contraincendios, portero electr\u00f3nico, antenas colectivas, telecomunicaciones.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Los da\u00f1os que tengan origen en estos elementos son <u>responsabilidad de la comunidad<\/u><\/strong>.<\/p>\n<h2>Elementos privativos<\/h2>\n<p>Por exclusi\u00f3n de los anteriores, todos los elementos interiores de la vivienda son privativos. As\u00ed, por ejemplo:<\/p>\n<ul>\n<li>Las paredes interiores de la vivienda y sus revestimientos, incluyendo falsos techos.<\/li>\n<li>La soler\u00eda interior.<\/li>\n<li>La puerta de entrada, puertas y carpinter\u00eda interiores.<\/li>\n<li>Los armarios empotrados.<\/li>\n<li>Las tuber\u00edas interiores de suministro de agua.<\/li>\n<li>Los desag\u00fces interiores de la vivienda.<\/li>\n<li>La instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica interior.<a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Elementos-interiores-de-vivienda-300x200.png\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-9644 alignright\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Elementos-interiores-de-vivienda-300x200.png\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"200\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Elementos-interiores-de-vivienda-300x200.png 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Elementos-interiores-de-vivienda-1030x687.png 1030w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Elementos-interiores-de-vivienda-768x512.png 768w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Elementos-interiores-de-vivienda-1500x1000.png 1500w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Elementos-interiores-de-vivienda-705x470.png 705w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Elementos-interiores-de-vivienda.png 1536w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a><\/li>\n<li>La instalaci\u00f3n de calefacci\u00f3n o aire acondicionado interior.<\/li>\n<li>Los calentadores y dep\u00f3sitos interiores de la vivienda.<\/li>\n<li>Los aparatos sanitarios de ba\u00f1os y las instalaciones de la cocina.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Los da\u00f1os que tengan origen en estos elementos son <u>responsabilidad de cada propietario<\/u>.<\/strong><\/p>\n<h2>Elementos dudosos<\/h2>\n<p>A veces, la frontera entre los elementos comunes y privativos no es f\u00e1cil de delimitar. Tal ocurre con algunos <strong>servicios colectivos que se distribuyen hacia el interior de las viviendas<\/strong>. Por ejemplo, calefacci\u00f3n, aire acondicionado, aerotermia, agua caliente proveniente de acumuladores solares, porteros electr\u00f3nicos, se\u00f1al de televisi\u00f3n, fibra \u00f3ptica, etc\u00e9tera. Su mantenimiento y reparaci\u00f3n, \u00bfes responsabilidad de la comunidad, o de cada propietario?<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Distribucion-interior-energia-solar-300x200.png\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-9648 alignleft\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Distribucion-interior-energia-solar-300x200.png\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"200\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Distribucion-interior-energia-solar-300x200.png 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Distribucion-interior-energia-solar-1030x687.png 1030w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Distribucion-interior-energia-solar-768x512.png 768w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Distribucion-interior-energia-solar-1500x1000.png 1500w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Distribucion-interior-energia-solar-705x470.png 705w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Distribucion-interior-energia-solar.png 1536w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a>En estos casos, la obligaci\u00f3n de mantenimiento y reparaci\u00f3n <strong>depender\u00e1 del tipo de servicio y su configuraci\u00f3n<\/strong>. Por ejemplo, si un radiador interior tiene una fuga, normalmente la tendr\u00e1 que reparar el propietario afectado. Pero en algunos casos, si el propietario no act\u00faa con rapidez para reparar su elemento interior, ello <strong>afectar\u00e1 al resto de propietarios<\/strong>. As\u00ed, si el portero electr\u00f3nico de una vivienda est\u00e1 averiado, puede perjudicar al resto de viviendas, porque puede bloquear el sistema general de comunicaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Cuando se trata de servicios colectivos con elementos interiores en las viviendas, <strong>la jurisprudencia se decanta mayoritariamente por atribuir la responsabilidad a la comunidad<\/strong>. Con independencia de ello, ser\u00e1n <strong>razones pr\u00e1cticas<\/strong> las que determinen que sea la comunidad la que repare.<\/p>\n<h1>La importancia de tener asegurada la vivienda<\/h1>\n<p>Cuando la comunidad no responde, ni a trav\u00e9s de su p\u00f3liza, ni directamente, el hecho de tener asegurada la propia vivienda facilita mucho la soluci\u00f3n del siniestro. Los seguros multirriesgo de hogar cubren una gran variedad de situaciones y, en la mayor\u00eda de los casos, cubren la <strong>defensa y reclamaci\u00f3n<\/strong>. \u00bfQu\u00e9 quiere decir esto?<\/p>\n<ul>\n<li>El seguro de hogar ha de cubrir los siniestros en elementos e instalaciones particulares, pero tambi\u00e9n los da\u00f1os que \u00e9stos sufran por causa de los elementos e instalaciones comunes.<\/li>\n<li>Normalmente, si el siniestro es de un elemento o instalaci\u00f3n comunitaria, el seguro de la comunidad tendr\u00e1 que cubrirlo, pero <strong>si no lo hace, lo tiene que cubrir el seguro de hogar, reclamando posteriormente a la propia comunidad<\/strong>.<\/li>\n<li>Si para la reparaci\u00f3n de la causa del siniestro hay que intervenir en zonas comunes, el seguro de hogar tendr\u00e1 que reclamar a la comunidad que lo haga. Si no lo hace, podr\u00e1 demandarla judicialmente, en nombre de su asegurado.<\/li>\n<\/ul>\n<h1>La demanda de obligaci\u00f3n de hacer contra la comunidad<\/h1>\n<p>Cuando el propietario afectado no tiene seguro de hogar, o cuando \u00e9ste no cubre la garant\u00eda de defensa y reclamaci\u00f3n; cuando la comunidad no act\u00faa, o dilata injustificadamente la reparaci\u00f3n y el da\u00f1o persiste o se agrava, hay que <strong>acudir a los tribunales<\/strong>. Es el \u00faltimo recurso, pero es el m\u00e1s efectivo, pues a la vista de las pruebas aportadas, el juez ser\u00e1 el que obligue a efectuar la reparaci\u00f3n y, adem\u00e1s, indemnizar al propietario por los perjuicios ocasionados por su inacci\u00f3n. A ello se a\u00f1adir\u00e1, en la mayor\u00eda de los casos, la condenarla en costas.<\/p>\n<h2>\u00bfEn qu\u00e9 se fundamenta esta demanda?<\/h2>\n<p>Esencialmente:<\/p>\n<p>El art\u00edculo <strong>396 del C\u00f3digo Civil<\/strong>, que define los elementos comunes.<\/p>\n<p>El art\u00edculo <strong>392 del C\u00f3digo Civil<\/strong> establece la existencia de comunidad cuando hay copropiedad de una cosa o derecho por varias personas pro indiviso.<a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/oficina-judicial-300x169.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-8078 alignright\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/oficina-judicial-300x169.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"169\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/oficina-judicial-300x169.jpg 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/oficina-judicial-1030x579.jpg 1030w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/oficina-judicial-768x432.jpg 768w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/oficina-judicial-705x397.jpg 705w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/oficina-judicial.jpg 1280w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a><\/p>\n<p>El art\u00edculo <strong>3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal<\/strong> define la copropiedad de los elementos comunes, siendo por tanto obligaci\u00f3n de la Comunidad su conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n.<\/p>\n<p>El art\u00edculo 1<strong>0.1 de la Ley de Propiedad Horizontal<\/strong> , seg\u00fan el cual tendr\u00e1n car\u00e1cter obligatorio para la Comunidad los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservaci\u00f3n del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.<\/p>\n<p>El art\u00edculo<strong> 1902 del C\u00f3digo Civil<\/strong> establece la obligaci\u00f3n de reparar el da\u00f1o causado por culpa o negligencia.<\/p>\n<p>El art\u00edculo <strong>1101 del C\u00f3digo Civil<\/strong> establece la obligaci\u00f3n de indemnizar los da\u00f1os causados.<\/p>\n<h2>\u00bfC\u00f3mo se articula la demanda?<\/h2>\n<p>La demanda de obligaci\u00f3n de hacer se tramitar\u00e1 como<strong> juicio verbal<\/strong>, si la cuant\u00eda de la reparaci\u00f3n e indemnizaci\u00f3n de da\u00f1os es conocida (mediante un informe pericial o presupuesto aportado con la demanda) e inferior a 15.000 euros. Si la cuant\u00eda no es conocida, o supera esa cantidad, se tramitar\u00e1 como<strong> juicio ordinario<\/strong>.<\/p>\n<p>Desde la entrada en vigor de la Ley Org\u00e1nica 1\/2025, hay que acreditar, junto con la demanda, haber intentado, previamente, resolver el conflicto mediante alg\u00fan <strong>medio adecuado de soluci\u00f3n de controversias<\/strong>.<\/p>\n<h1>Conclusi\u00f3n<\/h1>\n<p>Cuando la comunidad se niega, o no act\u00faa con diligencia para reparar un da\u00f1o causado a mi vivienda, lo primero es <strong>aprovechar al m\u00e1ximo las coberturas del seguro<\/strong>, tanto de hogar, como de la comunidad. <strong>Si todo esto falla<\/strong>, y el da\u00f1o procede claramente de un elemento o servicio com\u00fan, podr\u00e9 <strong>acudir a los tribunales<\/strong>, que con casi toda seguridad me dar\u00e1n la raz\u00f3n y obligar\u00e1n a la comunidad a reparar el da\u00f1o e indemnizarme por los perjuicios que su inacci\u00f3n o negligencia me han ocasionado. Sin duda, <strong>una administraci\u00f3n de fincas eficaz y una buena cobertura de seguro pueden evitarnos muchas molestias<\/strong>.<\/p>\n<p>V\u00e9ase tambi\u00e9n:<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/en\/el-fondo-de-reserva-de-la-comunidad-que-es-y-como-funciona\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>El fondo de reserva de la comunidad. Qu\u00e9 es y c\u00f3mo funciona.<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/en\/el-seguro-de-la-comunidad-obligatorio-o-conveniente\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>El seguro de la comunidad: \u00bfobligatorio o conveniente?<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/en\/importantes-cambios-procesales-tambien-para-las-comunidades\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>Importantes cambios procesales, tambi\u00e9n para las comunidades.<\/strong><\/a><\/p>\n<p>Lotisse. Antonio Ram\u00edrez Anaya<\/p>\n<p>Abogado.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El t\u00edtulo de esta entrada contiene la palabra \u201chumedades\u201d porque es el caso m\u00e1s recurrente en este tipo de conflictos, pero no es el \u00fanico. 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