{"id":9491,"date":"2026-01-01T06:10:07","date_gmt":"2026-01-01T05:10:07","guid":{"rendered":"https:\/\/lotisse.com\/?p=9491"},"modified":"2026-01-05T09:50:13","modified_gmt":"2026-01-05T08:50:13","slug":"comunidades-excluidas-de-la-ley-de-propiedad-horizontal-es-posible","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lotisse.com\/en\/comunidades-excluidas-de-la-ley-de-propiedad-horizontal-es-posible\/","title":{"rendered":"Comunidades excluidas de la Ley de Propiedad Horizontal. \u00bfEs posible?"},"content":{"rendered":"

El art\u00edculo 13.8 de la Ley de propiedad Horizontal dispone que Cuando el n\u00famero de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro<\/strong> podr\u00e1n acogerse al r\u00e9gimen de administraci\u00f3n del art\u00edculo 398 del C\u00f3digo Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.\u00a0<\/em>El precepto se refiere a n\u00famero de propietarios, no de viviendas o locales<\/strong>. Puede tratarse de un edificio con numerosas viviendas y locales, siempre que pertenezcan a un m\u00e1ximo de cuatro propietarios.<\/p>\n

La comunidad de bienes<\/h1>\n

El art\u00edculo 398 del C\u00f3digo Civil se enmarca en su t\u00edtulo III, que regula la comunidad de bienes. Este precepto recoge la forma m\u00e1s simple de administrar cualquier bien que pertenezca a varias personas<\/strong>:<\/p>\n

Para la administraci\u00f3n y mejor disfrute de la cosa com\u00fan ser\u00e1n obligatorios los acuerdos de la mayor\u00eda de los part\u00edcipes.<\/em><\/p>\n

No habr\u00e1 mayor\u00eda sino cuando el acuerdo est\u00e9 tomado por los part\u00edcipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.<\/em><\/p>\n

Si no resultare mayor\u00eda, o el acuerdo de \u00e9sta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa com\u00fan, el Juez proveer\u00e1, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.<\/em><\/p>\n

Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un part\u00edcipe o a algunos de ellos y otra fuere com\u00fan, s\u00f3lo a \u00e9sta ser\u00e1 aplicable la disposici\u00f3n anterior.<\/em><\/p>\n

El origen romano y germ\u00e1nico de la copropiedad<\/h1>\n

La Communio<\/em> romana<\/h2>\n

En la Roma cl\u00e1sica ya exist\u00edan edificios de pisos, que pod\u00edan llegar a alcanzar las 8 plantas, aunque el emperador Augusto prohibi\u00f3 que superasen las 7 alturas, por el riesgo de derrumbe e incendio, ya que muchas estaban construidas con madera y adobe. Estos edificios se denominaban insulae<\/em><\/strong>, y en ellos sol\u00edan vivir, en r\u00e9gimen de \"\"<\/a>alquiler, familias de clases populares y medias. De su mantenimiento se ocupaba el propietario, normalmente un ciudadano adinerado. Cuando \u00e9ste fallec\u00eda y sus hijos heredaban la propiedad. Nac\u00eda entonces un condominio<\/strong>, llamado \u201cconsortium inter fratres\u201d<\/em> o comunidad universal de bienes constituida entre los filiifamilias<\/em> a la muerte del pater<\/em>. La copropiedad se organizaba entonces mediante cuotas ideales (proindiviso)<\/strong>. Cada copropietario era due\u00f1o de una cuota aritm\u00e9tica sobre el inmueble, que pod\u00eda vender sin consentimiento de los dem\u00e1s. Para vender el inmueble entero se necesitaba la unanimidad.<\/p>\n

La propiedad en mano com\u00fan<\/h2>\n

Contrariamente a la Communio<\/em>, el derecho germ\u00e1nico, que influy\u00f3 a partir del siglo V en el Derecho romano que heredaron las nuevas naciones, consideraba la copropiedad como una \u201cmano com\u00fan\u201d, es decir, el bien pertenece al grupo en su totalidad. La propiedad no se divide en cuotas ideales y ning\u00fan propietario individual puede disponer de su parte.<\/p>\n

El origen de la Ley de Propiedad Horizontal<\/h2>\n

Para regular la copropiedad, el Derecho espa\u00f1ol acogi\u00f3, con diferentes matices a lo largo de la His\"\"<\/a>toria, el concepto romano de Communio<\/em>, que pas\u00f3 al C\u00f3digo Civil de 1889<\/strong>, en cuya primera redacci\u00f3n ya figuraba el art\u00edculo 398. Este precepto puede considerarse el antecedente y embri\u00f3n de la Ley 49\/1960 sobre Propiedad Horizontal, pues establece el principio de doble mayor\u00eda<\/strong> para la adopci\u00f3n de acuerdos y el recurso a los tribunales<\/strong> cuando \u00e9ste no se puede alcanzar (juicio de equidad) o es gravemente perjudicial para uno o m\u00e1s copropietarios (impugnaci\u00f3n).<\/p>\n

Ventajas e inconvenientes de acogerse al art\u00edculo 398 del C\u00f3digo Civil<\/h1>\n

Ventajas<\/h2>\n

La principal y m\u00e1s evidente ventaja es la simplicidad de administraci\u00f3n<\/strong>. As\u00ed:<\/p>\n