- \n
- Escrituras antiguas con descripciones poco precisas (\u201clinda al norte con camino y al sur con arroyo\u201d) que ya no existen o han cambiado.<\/li>\n
- Diferencias entre la superficie inscrita en el Registro y la que figura en Catastro.
![\"\"](\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/08\/Plano-antiguo-300x228.jpg\")
<\/a><\/li>\n<\/ul>\n- \n
- Desplazamiento de mojones o lindes naturales.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n
- \n
- Desaparici\u00f3n de mojones de piedra o se\u00f1ales antiguas.<\/li>\n
- Variaci\u00f3n del cauce de un r\u00edo, arroyo o acequia que serv\u00eda de lindero natural.<\/li>\n
- Caminos vecinales que se han borrado con el tiempo.<\/li>\n<\/ul>\n
- \n
- Superposici\u00f3n de fincas o solapes<\/strong> registrales.<\/li>\n<\/ol>\n
- \n
- Dos fincas inscritas con superficies que se solapan parcialmente.<\/li>\n
- Doble inmatriculaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/li>\n<\/ul>\n
- \n
- Aprovechamiento indebido<\/strong> del colindante.<\/li>\n<\/ol>\n
- \n
- Colindante que desplaza el vallado o cerca ganando terreno.<\/li>\n
- Construcci\u00f3n de muro o edificaci\u00f3n invadiendo terreno vecino.<\/li>\n
- Usurpaci\u00f3n parcial bajo pretexto de error en los linderos.
![\"\"](\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Registro-de-la-Propiedad1-300x194.jpg\")
<\/a><\/li>\n<\/ul>\n- \n
- Discrepancias Catastro vs. Registro.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n
- \n
- Catastro asigna m\u00e1s superficie a una finca que lo que consta en el Registro.<\/li>\n
- Divergencia entre mapas catastrales y los t\u00edtulos registrales.<\/li>\n<\/ul>\n
- \n
- Parcelas agr\u00edcolas o forestales de gran extensi\u00f3n.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n
- \n
- Confusi\u00f3n de l\u00edmites en terrenos r\u00fasticos con superficie elevada.<\/li>\n
- Aprovechamientos de pastos o cultivos en zonas colindantes.<\/li>\n<\/ul>\n
- \n
- Fincas urbanas en desarrollo.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n
- \n
- Nuevos desarrollos urban\u00edsticos donde no se respetan linderos hist\u00f3ricos.<\/li>\n
- Solares colindantes con discrepancia de superficie para licencias de obra.<\/li>\n<\/ul>\n
- \n
- Herencias y divisiones<\/strong> patrimoniales.<\/li>\n<\/ol>\n
- \n
- Herederos que discuten la extensi\u00f3n de la finca adjudicada a cada uno.<\/li>\n
- Divisiones horizontales o segregaciones con errores de medici\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n
- \n
- Problemas con Administraciones P\u00fablicas.
![\"\"](\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/08\/Parcial-Aguilafuente-300x144.jpg\")
<\/a><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n- \n
- Deslinde de fincas privadas con dominio p\u00fablico hidr\u00e1ulico (r\u00edos, cauces).<\/li>\n
- Conflictos con bienes de dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre (Costas).<\/li>\n
- Caminos p\u00fablicos vecinales o municipales invadidos por particulares.<\/li>\n<\/ul>\n
- \n
- Errores hist\u00f3ricos.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n
- \n
- Escrituras de hace d\u00e9cadas con medidas en varas, brazas o \u201cfanegas\u201d mal convertidas a metros cuadrados.<\/li>\n
- Descripciones que se apoyaban en fincas de personas ya inexistentes (\u201clinda con tierras de Don Fulano\u201d), generando confusi\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n
\u00bfQu\u00e9 es la acci\u00f3n de deslinde?<\/h1>\n
Con el fin de dar soluci\u00f3n a los casos anteriores, la acci\u00f3n de deslinde es el derecho que tiene un propietario para determinar los l\u00edmites exactos de su finca<\/strong> cuando no est\u00e1n claramente fijados, o cuando hay controversia con los colindantes. Su finalidad es clarificar la extensi\u00f3n de la propiedad<\/strong> y evitar conflictos de posesi\u00f3n. Tiene su origen en el Derecho Romano (actio finium regundorum<\/em>) y actualmente se recoge en los art\u00edculos 384 a 387 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n
\u00bfC\u00f3mo se ejercita?<\/h2>\n
Hay tres tipos de procedimiento para ejercer la acci\u00f3n de deslinde:<\/p>\n
Deslinde amistoso<\/h3>\n
A insta
![\"\"](\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/03\/Testamento-300x199.jpg\")
<\/a>ncias de cualquiera de los colindantes, se inicia un procedimiento extrajudicial, de mutuo acuerdo, para establecer con claridad los l\u00edmites de las propiedades. Tras la aportaci\u00f3n de documentos y mediciones, se designa un perito, que realiza una propuesta de delimitaci\u00f3n f\u00edsica. Si hay acuerdo, se levanta acta notarial del mismo y se inscribe en el Registro<\/strong> de la propiedad. Una vez efectuado el deslinde, se procede al amojonamiento (colocaci\u00f3n de hitos, mojones o se\u00f1ales visibles).<\/p>\nDeslinde judicial<\/h3>\n
Cuando no hay acuerdo entre los colindantes, el propietario que desea ejercer la acci\u00f3n de deslinde acude a los tribunales, presentando demanda de juicio verbal u ordinario<\/strong>, en funci\u00f3n de la cuant\u00eda, o de si se acumula m\u00e1s de una acci\u00f3n (por ejemplo, deslinde y reivindicatoria), seg\u00fan las reglas de los art\u00edculos 248 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se aportan las pruebas pertinentes (documentales, mediciones, periciales, testigos). Cabe se\u00f1alar que, a efectos probatorios, el Registro de la Propiedad prevalece sobre el Catastro, pero este \u00faltimo es un indicio \u00fatil junto a la prueba pericial topogr\u00e1fica. El juicio terminar\u00e1 con sentencia que determinar\u00e1, en su caso, los nuevos linderos y ordenar\u00e1 el amojonamiento<\/strong>.<\/p>\n
Deslinde administrativo<\/h3>\n
Las administraciones p\u00fablicas pueden iniciar este procedimiento, de oficio o a instancia de parte, para delimitar con exactitud terrenos de titularidad p\u00fablica. Tras recopilaci\u00f3n de datos, mediciones y comunicaciones a los colindantes, se dicta resoluci\u00f3n administrativa<\/strong> determinando los nuevos linderos. La resoluci\u00f3n es impugnable<\/strong> en v\u00eda contencioso-administrativa.<\/p>\n
La acci\u00f3n no prescribe<\/h2>\n
A diferencia de otras acciones sobre derechos reales, la acci\u00f3n de deslinde es imprescriptible<\/strong>, es decir, se puede ejercitar en cualquier momento (art\u00edculo 1965 del C\u00f3digo Civil) porque no se trata de adquirir un derecho nuevo, sino de ejercitar una facultad inherente al derecho de propiedad. El deslinde busca fijar o aclarar los linderos, no modificar la titularidad. Pese a ello, como ahora veremos, esta acci\u00f3n cede ante la prescripci\u00f3n adquisitiva o usucapi\u00f3n.<\/p>\n
Acci\u00f3n de deslinde versus usucapi\u00f3n<\/h2>\n
Durante un procedimiento de deslinde, sea judicial o administrativo, el demandado puede alegar que el terreno en discusi\u00f3n es de su propiedad, en virtud de prescripci\u00f3n adquisitiva<\/strong> o usucapi\u00f3n<\/strong>. La
![\"\"](\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/08\/Camino-de-acceso-y-postes-300x225.jpg\")
<\/a> prescripci\u00f3n del dominio y dem\u00e1s derechos reales (derechos sobre las cosas, sobre todo inmuebles) se regula en el C\u00f3digo Civil, art\u00edculos 1940 a 1960.<\/p>\nTanto para muebles, como para inmuebles, se puede adquirir la propiedad por el mero paso del tiempo. <\/strong>Conforme al art\u00edculo 1957 CC, para los inmuebles: 10 a\u00f1os<\/strong>, si los colindantes est\u00e1n presentes (si residen en el mismo partido judicial), o 20 a\u00f1os<\/strong> en otro caso; pero en ambos supuestos, quien alegue en su favor la prescripci\u00f3n tiene que haber tenido su posesi\u00f3n p\u00fablica y pac\u00edficamente, de buena fe, as\u00ed como tener justo t\u00edtulo<\/strong> (cualquier documento o contrato, inscrito o no en el Registro, v\u00e1lido o no, por el que se haya adquirido de buena fe la posesi\u00f3n). A esta modalidad se le denomina usucapi\u00f3n ordinaria<\/strong>.<\/p>\n
Tambi\u00e9n se puede adquirir la propiedad por el transcurso de 30 a\u00f1os<\/strong> de posesi\u00f3n ininterrumpida, p\u00fablica y pac\u00edfica, sin que en este caso sea precisa buena fe ni justo t\u00edtulo<\/strong> (art\u00edculo 1959 CC). Esta modalidad se denomina usucapi\u00f3n extraordinaria<\/strong>.<\/p>\n
Pues bien, pese a la imprescriptibilidad de la acci\u00f3n de deslinde, \u00e9sta cede ante la adquisici\u00f3n de la propiedad por usucapi\u00f3n. As\u00ed lo establece la doctrina del Tribunal Supremo (STS 484\/2016, entre otras). Por tal motivo, hay que ser muy cauto, antes de ejercitar la acci\u00f3n de deslinde, pues el demandado puede acreditar ser due\u00f1o por usucapi\u00f3n<\/strong>, sin necesidad de plantear siquiera reconvenci\u00f3n (contrademandar), y el Tribunal darle la raz\u00f3n. Por este motivo, es poco frecuente que se presente demanda para ejercitar solo la acci\u00f3n de deslinde; lo habitual es que vaya acompa\u00f1ada de acci\u00f3n reivindicatoria<\/strong> (recuperar la posesi\u00f3n que ha podido ser ocupada o usurpada).<\/p>\n
V\u00e9ase tambi\u00e9n:<\/p>\n
La doctrina del cuerpo cierto en la compraventa de inmuebles.<\/strong><\/a><\/p>\n
- Errores hist\u00f3ricos.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n
- Problemas con Administraciones P\u00fablicas.
- Herencias y divisiones<\/strong> patrimoniales.<\/li>\n<\/ol>\n
- Fincas urbanas en desarrollo.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n
- Parcelas agr\u00edcolas o forestales de gran extensi\u00f3n.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n
- Discrepancias Catastro vs. Registro.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n
- Aprovechamiento indebido<\/strong> del colindante.<\/li>\n<\/ol>\n
- Superposici\u00f3n de fincas o solapes<\/strong> registrales.<\/li>\n<\/ol>\n
- Desplazamiento de mojones o lindes naturales.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n
![\"\"](\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/08\/Plano-antiguo-scaled.jpg\")
<\/a><\/li>\n<\/ul>\n