{"id":7694,"date":"2024-06-01T07:00:53","date_gmt":"2024-06-01T05:00:53","guid":{"rendered":"https:\/\/lotisse.com\/?p=7694"},"modified":"2025-08-28T13:26:31","modified_gmt":"2025-08-28T11:26:31","slug":"la-nueva-ley-de-vivienda-como-esta-afectando-a-los-alquileres-y-la-promocion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lotisse.com\/en\/la-nueva-ley-de-vivienda-como-esta-afectando-a-los-alquileres-y-la-promocion\/","title":{"rendered":"La nueva Ley de Vivienda: c\u00f3mo est\u00e1 afectando a los alquileres y la promoci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

Como ya informamos en nuestro anterior art\u00edculo<\/u><\/strong><\/a>, a finales de febrero de 2024 se public\u00f3 por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana el sistema estatal de referencia de los precios de alquiler<\/strong>, conocido como \u201ctope del alquiler\u201d. La publicaci\u00f3n de este \u00edndice era condici\u00f3n necesaria para poder solicitar al gobierno central la declaraci\u00f3n de \u201czonas tensionadas\u201d en las que se pueden limitar los precios de arrendamiento de las viviendas<\/strong>.<\/p>\n

Por ahora, solo Catalu\u00f1a\"\"<\/a><\/h3>\n

Pues bien, a mediados de 2024, la \u00fanica comunidad aut\u00f3noma que hab\u00eda solicitado declarar unos 140 municipios, incluida la capital, como zonas tensionadas, era Catalu\u00f1a. En el resto de Espa\u00f1a, solo 12 municipios de Madrid, Pa\u00eds Vasco, Canarias, Asturias y Galicia lo han solicitado, pero les ha sido denegada la solicitud por sus respectivas comunidades aut\u00f3nomas.<\/p>\n

Las competencias son de las Comunidades Aut\u00f3nomas<\/h3>\n

El art\u00edculo 148.3 de la Constituci\u00f3n permite que las Comunidades Aut\u00f3nomas asuman las competencias en ordenaci\u00f3n del territorio, urbanismo y vivienda<\/strong>, y as\u00ed se ha recogido en todos los estatutos de autonom\u00eda<\/strong>. Por este motivo, la intenci\u00f3n del legislador estatal de intervenir el mercado de los alquileres se ha visto frustrado en parte.<\/p>\n

Hasta el momento, la intervenci\u00f3n ha conseguido el efecto contrario al deseado<\/h3>\n

Otros aspectos de la Ley de Vivienda, unidos a los cambios legislativos recientes (Real Decreto-ley 7\/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler), competencia del Estado, est\u00e1n influyendo en el \"\"<\/a>mercado, aunque negativamente. Por una parte, la oferta de viviendas en alquiler ha ca\u00eddo<\/strong> significativamente entre 2023 y 2025 (casi un 60%), los precios han subido<\/strong> casi el 10% de media en el \u00faltimo a\u00f1o, y muchos peque\u00f1os propietarios se pasan al alquiler de temporada, o directamente ponen a la venta sus propiedades<\/strong>.<\/p>\n

Respecto a los promotores<\/strong>, desde la aprobaci\u00f3n de la nueva norma, en Barcelona, la inversi\u00f3n en proyectos de vivienda nueva para alquiler retrocedi\u00f3 ya un 90% en 2023, frente al 3% de ca\u00edda en Madrid.<\/p>\n

Promoci\u00f3n para alquiler (Build To Rent), frente a promoci\u00f3n para venta (Build To Sell).<\/h4>\n

La escasez de suelo y su precio, los costes de construcci\u00f3n, los tipos de inter\u00e9s y el endurecimiento del cr\u00e9dito, desaniman en muchas ocasiones al promotor. Por su parte, los elevados precios de venta y las dificultades de los compradores para acceder a pr\u00e9stamos hipotecarios, hacen de la promoci\u00f3n para alquiler una alternativa viable, frente a la venta.<\/p>\n

Viviendas de protecci\u00f3n p\u00fablica para alquiler<\/h2>\n

El suelo disponible para este tipo de promociones es cada vez m\u00e1s escaso<\/strong>. Entre 2005 y 2015 se ejecutaron numerosos edificios residenciales de este tipo, por las facilidades dadas por ayuntamientos y comunidades aut\u00f3nomas. Estos incentivos siguen existiendo, pero hay poco suelo disponible, o es muy caro. Por ello el promotor, teniendo en cuenta que los precios de alquiler m\u00e1ximo los va a determinar la administraci\u00f3n, tiene que ponderar varios factores:<\/p>\n

Las condiciones de financiaci\u00f3n de las obras.\"\"<\/a><\/p>\n

Los costes de construcci\u00f3n y gastos operativos.<\/p>\n

Las posibles exenciones y bonificaciones tributarias.<\/p>\n

Las posibles subvenciones y primas a fondo perdido.<\/p>\n

Los requisitos exigibles a los arrendatarios.<\/p>\n

La duraci\u00f3n del r\u00e9gimen de protecci\u00f3n.<\/p>\n

Estas condiciones depender\u00e1n de cada comunidad aut\u00f3noma y ayuntamiento<\/strong>, y si son interesantes, la promoci\u00f3n puede ser rentable, aunque, en cualquier caso, el retorno de la inversi\u00f3n ser\u00e1 a largo plazo. La ventaja de este tipo de promociones es la estabilidad en el tiempo<\/strong>. Las condiciones iniciales se mantienen durante toda la duraci\u00f3n del r\u00e9gimen de protecci\u00f3n.<\/p>\n

Viviendas para alquiler sin protecci\u00f3n p\u00fablica<\/h2>\n

En diciembre de 2024 finalizaron las medidas extraordinarias<\/strong> establecidas por el Real Decreto-ley 11\/2020 y el Real Decreto-ley 6\/2022 (medidas extraordinarias que afectaban a la actualizaci\u00f3n de renta, desahucios, etc\u00e9tera). Sin embargo, desde enero de 2025 est\u00e1 en vigor el \u00cdndice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV)<\/strong>, que sustituye al IPC en los arrendamientos de viviendas (nueva D.A. 11\u00aa de la L.A.U., aprobada por la Ley de Vivienda).<\/p>\n

En este entorno, y siempre que no se trate de zonas tensionadas<\/u><\/strong>, el promotor puede encontrar rentabilidad \"\"<\/a>en la promoci\u00f3n libre para alquiler. Ya pueden encontrarse en el mercado edificios plurifamiliares dedicados exclusivamente al alquiler residencial, ofreciendo ventajas atractivas para los inquilinos (viviendas pre-equipadas, servicios adicionales). La ventaja de esta modalidad es que el promotor es quien fija los precios de arrendamiento, as\u00ed como las condiciones de solvencia y garant\u00edas a exigir a los inquilinos<\/strong>.<\/p>\n

Sin embargo, la excesiva regulaci\u00f3n y el temor a que la presi\u00f3n del gobierno se incremente<\/strong>, “reinterpretando” los l\u00edmites constitucionales, ha llevado a algunos promotores a buscar nuevas oportunidades en el sector del alquiler tur\u00edstico y en el de temporada <\/strong>(por ejemplo, Vivenio, actualmente el mayor promotor de viviendas Build To Rent).<\/p>\n

Gobierno frente a Comunidades Aut\u00f3nomas. Los recursos ante el Tribunal Constitucional<\/h2>\n

Consciente del fracaso cosechado hasta ahora por la Ley de Vivienda, el gobierno central est\u00e1 considerando \u201cforzar\u201d a las autonom\u00edas reticentes a declarar zonas tensionadas<\/strong>, condicionando el traspaso de fondos para pol\u00edticas de vivienda a la aplicaci\u00f3n o no de los controles de precio.<\/p>\n

El aval a este plan ya lo ha dado Tribunal Constitucional: se presentaron recursos de inconstitucionalidad contra la Ley de Vivienda por parte de varios gobiernos auton\u00f3micos<\/strong> (Catalu\u00f1a, Galicia, Andaluc\u00eda, Pa\u00eds Vasco, Baleares y Madrid). El primero, en julio de 2023, fue el de la Junta de Andaluc\u00eda. La motivaci\u00f3n esencial de todos ellos es la invasi\u00f3n de competencias que la Constituci\u00f3n reserva en exclusiva a las Comunidades Aut\u00f3nomas<\/strong>. Pues bien, el 21 de mayo de 2024, el pleno del TC emiti\u00f3 fallo en el recurso andaluz, declarando constitucional el grueso de la norma<\/strong>, anulando solo cuatro art\u00edculos y una disposici\u00f3n transitoria, todos ellos referentes a la regulaci\u00f3n de las viviendas protegidas y el parque p\u00fablico.<\/p>\n

Tras el fallo del TC, el gobierno podr\u00eda forzar la aplicaci\u00f3n \u00edntegra de la norma, pero las turbulencias pol\u00edticas de los \u00faltimos meses han hecho que el gobierno haya aparcado, por ahora, ese plan. Lo que resulta cada vez m\u00e1s evidente es que la Ley de Vivienda solo est\u00e1 consiguiendo tensionar el mercado, reduciendo la oferta de alquiler, haciendo subir los precios y empujando a propietarios y promotores a buscar f\u00f3rmulas alternativas.<\/p>\n

Lotisse. Francisco de As\u00eds Sillero<\/p>\n

Abogado<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Como ya informamos en nuestro anterior art\u00edculo, a finales de febrero de 2024 se public\u00f3 por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana el sistema estatal de referencia de los precios de alquiler, conocido como \u201ctope del alquiler\u201d. 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