{"id":7572,"date":"2024-05-09T11:46:05","date_gmt":"2024-05-09T09:46:05","guid":{"rendered":"https:\/\/lotisse.com\/?p=7572"},"modified":"2025-12-30T13:03:12","modified_gmt":"2025-12-30T12:03:12","slug":"impugnar-un-acuerdo-de-comunidad-todo-lo-que-hay-que-saber","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lotisse.com\/en\/impugnar-un-acuerdo-de-comunidad-todo-lo-que-hay-que-saber\/","title":{"rendered":"Impugnar un acuerdo de comunidad: todo lo que hay que saber"},"content":{"rendered":"<p>En ocasiones, cuando se adopta un acuerdo en la junta de propietarios, algunos vecinos pueden considerar que <strong>no es legal, no es justo, o les perjudica especialmente<\/strong>. Para estos casos, la Ley de Propiedad Horizontal prev\u00e9 la posibilidad de impugnarlo. Pero, para ejercer este derecho, se tienen que cumplir varios requisitos; de lo contrario, no prosperar\u00e1 o, a\u00fan peor, tendremos que pagar las costas del juicio.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 es &#8220;impugnar un acuerdo&#8221;?<\/h2>\n<p>La impugnaci\u00f3n es el ejercicio, <strong>ante los tribunales<\/strong>, de una acci\u00f3n otorgada por la Ley de Propiedad Horizontal, recogida en su art\u00edculo 18:<\/p>\n<ol>\n<li><em> Los acuerdos de la Junta de Propietarios ser\u00e1n impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislaci\u00f3n procesal general, en los siguientes supuestos:<\/em><\/li>\n<\/ol>\n<p><em>a) Cuando sean <strong>contrarios a la ley o a los estatutos<\/strong> de la comunidad de propietarios.<\/em><\/p>\n<p><em>b) Cuando resulten <strong>gravemente lesivos<\/strong> para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.<\/em><\/p>\n<p><em>c) Cuando supongan un <strong>grave perjuicio para alg\u00fan propietario<\/strong> que no tenga obligaci\u00f3n jur\u00eddica de soportarlo o se hayan adoptado con <strong>abuso de derecho<\/strong>.<\/em><em>\u00a0<\/em><em><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/salvar-el-voto-en-junta-de-propietarios-300x200.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-7558 alignright\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/salvar-el-voto-en-junta-de-propietarios-300x200.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"200\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/salvar-el-voto-en-junta-de-propietarios-300x200.jpg 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/salvar-el-voto-en-junta-de-propietarios-768x512.jpg 768w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/salvar-el-voto-en-junta-de-propietarios-705x470.jpg 705w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/salvar-el-voto-en-junta-de-propietarios.jpg 800w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a> <\/em><\/p>\n<h2>La impugnaci\u00f3n por falta de requisitos formales.<\/h2>\n<p>No cumplir los requisitos formales permite impugnar, no ya un acuerdo, sino la propia junta.<\/p>\n<h3>Primero, la junta debe estar correctamente convocada.<\/h3>\n<p>Para que en una junta de propietarios puedan adoptarse v\u00e1lidamente los acuerdos, la propia reuni\u00f3n tiene que cumplir una serie de requisitos formales. De lo contrario, podemos pedir al juez, <strong>no ya la nulidad de un acuerdo, sino la nulidad de la propia junta<\/strong>, mediante el mismo procedimiento de impugnaci\u00f3n. \u00bfCu\u00e1les son estos requisitos?<\/p>\n<p>Los requisitos de convocatoria se recogen en el art\u00edculo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal:<\/p>\n<ul>\n<li>Ha de ser convocada por el presidente o la cuarta parte de propietarios, que a su vez sumen m\u00e1s del 25% de las cuotas de participaci\u00f3n.<\/li>\n<li>Hay que convocar a todos los propietarios, en el domicilio que hayan designado, con al menos 6 d\u00edas de antelaci\u00f3n, si es junta ordinaria, o la antelaci\u00f3n m\u00ednima necesaria para que lleguen las citaciones, si es junta extraordinaria.<\/li>\n<li>Debe contener la relaci\u00f3n de propietarios con cuotas pendientes.<\/li>\n<li>Debe contener los asuntos a tratar, incluidos los solicitados previamente por cualquier propietario. Si es junta ordinaria, debe contener, como m\u00ednimo, la aprobaci\u00f3n de cuentas y presupuesto y, en su caso, la renovaci\u00f3n de cargos.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Es decir, <strong>si falt<a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/reunion-empresa-equipo-300x200.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\" wp-image-7561 alignleft\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/reunion-empresa-equipo-300x200.jpg\" alt=\"\" width=\"246\" height=\"164\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/reunion-empresa-equipo-300x200.jpg 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/reunion-empresa-equipo-1030x686.jpg 1030w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/reunion-empresa-equipo-768x512.jpg 768w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/reunion-empresa-equipo-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/reunion-empresa-equipo-1500x1000.jpg 1500w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/reunion-empresa-equipo-705x470.jpg 705w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/reunion-empresa-equipo.jpg 2000w\" sizes=\"auto, (max-width: 246px) 100vw, 246px\" \/><\/a>a alguno de estos requisitos, los propietarios discrepantes pueden solicitar al juez que declare la nulidad de la junta<\/strong>, mediante el procedimiento de impugnaci\u00f3n. El juez podr\u00e1 declarar nula la propia junta, obligando a convocarla nuevamente, aunque tambi\u00e9n podr\u00e1 declarar nulo el propio acuerdo impugnado. Esto \u00faltimo imposibilitar\u00eda volver a adoptarlo en una junta posterior, v\u00e1lidamente convocada, pues ser\u00eda ya \u201ccosa juzgada\u201d.<\/p>\n<h3>Segundo, los acuerdos deben haber sido v\u00e1lidamente adoptados, recogidos en acta y comunicados a todos los propietarios.<\/h3>\n<p>Para que un acuerdo se considere adoptado v\u00e1lidamente, tiene que cumplir tambi\u00e9n requisitos formales, que recogen los art\u00edculos 17 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n<ul>\n<li>Haber sido adoptados por las mayor\u00edas necesarias en cada caso. <a href=\"https:\/\/lotisse.com\/en\/mayoria-de-votos-en-la-comunidad-para-aprobar-un-acuerdo\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>Conozca aqu\u00ed cu\u00e1les son<\/strong><\/a>.<\/li>\n<li>Estar recogidos en un acta que contenga el lugar y fecha de celebraci\u00f3n, la persona que convoca, si es ordinaria o extraordinaria, si es en primera o segunda convocatoria, los asistentes con sus cuotas de participaci\u00f3n, tanto los presentes como los representados, y el orden del d\u00eda.<a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/dirigir-reunion-300x200.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-7564 alignright\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/dirigir-reunion-300x200.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"200\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/dirigir-reunion-300x200.jpg 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/dirigir-reunion-1030x688.jpg 1030w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/dirigir-reunion-768x513.jpg 768w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/dirigir-reunion-705x471.jpg 705w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/dirigir-reunion.jpg 1200w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a><\/li>\n<li>Los acuerdos deber\u00e1n indicar, si fuera relevante para su validez, los nombres de los propietarios que han votado a favor y en contra, as\u00ed como sus cuotas de participaci\u00f3n.<\/li>\n<li>El acta deber\u00e1 cerrarse dentro de los diez d\u00edas naturales siguientes a la celebraci\u00f3n, estar firmada por el presidente y, en su caso, el secretario, y ser enviada a todos los propietarios.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Es decir, <strong>si falta alguno de estos requisitos, los propietarios discrepantes pueden solicitar al juez que declare la nulidad de los acuerdos<\/strong>, por la simple falta de formalidad.<\/p>\n<h2>Los requisitos de la persona que impugna.<\/h2>\n<h3>\u201cSalvar el voto\u201d: una expresi\u00f3n confusa.<\/h3>\n<p>Aunque el art\u00edculo 18.2 no lo dice de forma expresa, es evidente que est\u00e1n legitimados para impugnar un acuerdo <strong>los propietarios que han votado en contra<\/strong>, y no lo est\u00e1n los que hayan votado a favor o se hayan abstenido. Respecto a los que han votado en contra, ha habido sentencias discrepantes de algunas audiencias provinciales, que consideran que, adem\u00e1s, tienen que haber salvado su voto previamente, pero actualmente se acepta que es suficiente el voto en contra que, seg\u00fan el art\u00edculo 19.2.f) LPH, constar\u00eda con su nombre.<\/p>\n<p>Sin embargo, el art\u00edculo 18.2 s\u00ed dice expresamente que est\u00e1n legitimados \u201c<strong>los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta<\/strong>, <strong>los ausentes (los propietarios que no han asistido a la junta)<\/strong> por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.\u201d<\/p>\n<p>Pero, <strong>\u00bfQu\u00e9 es \u201csalvar el voto\u201d?<\/strong> El Tribunal Supremo, en sentencia de 10 de mayo de 2013 considera este requisito como una especie de \u201cabstenci\u00f3n cualificada\u201d, es decir, <strong>no es una simple abstenci\u00f3n<\/strong>, por no querer pronunciarse a favor ni en contra, sino aquella que se expresa por <strong>no tener en ese momento informaci\u00f3n o conocimiento sobre el contenido y consecuencias del acuerdo<\/strong>. El propietario que quiera salvar su voto debe solicitarlo expresamente y ser as\u00ed recogido en el acta.<\/p>\n<h3>Estar al corriente de pago.<a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/como-tramitar-certificado-de-deuda-300x169.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-7603 alignright\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/como-tramitar-certificado-de-deuda-300x169.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"169\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/como-tramitar-certificado-de-deuda-300x169.jpg 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/como-tramitar-certificado-de-deuda-1030x579.jpg 1030w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/como-tramitar-certificado-de-deuda-768x432.jpg 768w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/como-tramitar-certificado-de-deuda-1536x864.jpg 1536w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/como-tramitar-certificado-de-deuda-1500x844.jpg 1500w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/como-tramitar-certificado-de-deuda-705x397.jpg 705w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/como-tramitar-certificado-de-deuda.jpg 1600w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a><\/h3>\n<p><strong>Quien quiera impugnar un acuerdo (o una junta en su totalidad), ha de estar al corriente de pago con la comunidad<\/strong>, o bien consignar judicialmente el importe que adeude (art\u00edculo 18.2 LPH). Este requisito tiene una excepci\u00f3n: no es necesario estar al corriente si lo que se impugna es el establecimiento o modificaci\u00f3n de las cuotas o porcentajes de participaci\u00f3n en la comunidad.<\/p>\n<h2>La impugnaci\u00f3n por cuestiones de fondo.<\/h2>\n<p>Como hemos visto, las demandas de impugnaci\u00f3n pueden basarse, bien en defectos formales de la junta o del propio acuerdo, por no haberse seguido el procedimiento que marca la Ley, o en cuestiones de fondo. Si, tanto la junta, como el acuerdo, han cumplido los requisitos formales necesarios, el juez tendr\u00e1 que pronunciarse sobre el <strong>fondo del asunto<\/strong>. Dentro de esta categor\u00eda se pueden incluir:<\/p>\n<ul>\n<li>El acuerdo se considera <strong>contrario a la Ley<\/strong>. Por ejemplo, se impone a los propietarios de locales comerciales de planta baja que participen en el coste de reforma de los ascensores, o se acuerda construir trasteros en la azotea, superando los l\u00edmites de edificabilidad marcados por el ayuntamiento.<\/li>\n<li>El acuerdo se considera <strong>contrario a los Estatutos<\/strong>. Por ejemplo, se acuerda exonerar al presidente de pagar la comunidad, cuando los Estatutos dicen expresamente que el cargo es gratuito.<\/li>\n<li>El acuerdo se considera <strong>gravemente lesivo para la comunidad, en beneficio de uno o m\u00e1s propietarios<\/strong>. Por ejemplo, se acuerda ceder a un local comercial dedicado a guarder\u00eda infantil la mitad del patio comunitario para que instale elementos de recreo.<\/li>\n<li>El acuerdo supone un <strong>grave perjuicio para alg\u00fan propietario, que no tiene obligaci\u00f3n legal de soportarlo<\/strong>. Por ejemplo, se ha acordado instalar una valla publicitaria en un lateral del edificio, ocultando las luces y vistas a uno o varios vecinos.<\/li>\n<li>El acuerdo se ha adoptado con <strong>abuso de derecho<\/strong>. Por ejemplo, el presidente ha acudido a la junta con muchas delegaciones de voto y, sin figurar claramente en el orden del d\u00eda, se ha acordado construir una nueva piscina.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>\u00bfCu\u00e1ndo, c\u00f3mo y ante qu\u00e9 juzgado se presenta la demanda?<\/h2>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/juzgado-2-300x200.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-7567 alignleft\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/juzgado-2-300x200.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"200\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/juzgado-2-300x200.jpg 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/juzgado-2.jpg 600w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a>La demanda de impugnaci\u00f3n se presenta ante el <strong>juzgado de primera instancia del domicilio de la comunidad<\/strong>, y se seguir\u00e1 por los tr\u00e1mites del juicio verbal (cuant\u00eda hasta 15.000 euros), u ordinario (cuant\u00eda superior, o indeterminada).<\/p>\n<p>El plazo para interponer la demanda es de <strong>tres meses desde la adopci\u00f3n del acuerdo, o de un a\u00f1o, si se considera contrario a la Ley o a los Estatutos<\/strong>. El plazo comienza a correr desde el d\u00eda de la junta, para los que estuvieron presentes, o desde que hayan recibido el acta, para los que no asistieron.<\/p>\n<h2>Conclusi\u00f3n<\/h2>\n<p>La adopci\u00f3n de acuerdos impugnables, o el incumplimiento de los requisitos legales y de procedimiento, son bastante frecuentes. Esto ocurre cuando<strong> la comunidad no tiene un buen asesoramiento legal previo<\/strong> o, lo que es peor, cuando, pese a tenerlo, una parte de la comunidad <strong>se empe\u00f1a en tomar decisiones, contra toda advertencia<\/strong>, a sabiendas de que no son correctas. Otras veces, <strong>un propietario puede lanzarse temerariamente a impugnar un acuerdo<\/strong> que est\u00e1 correctamente adoptado, tanto formal como sustancialmente. Una administraci\u00f3n de fincas experta y rigurosa suele evitar que se den estos conflictos.<strong> La impugnaci\u00f3n debe ser el \u00faltimo recurso<\/strong>, cuando existen dudas razonables, o diferencias interpretativas, que solo pueden aclararse por los tribunales.<\/p>\n<p>Lotisse. Oscar Artero Luna<\/p>\n<p>Abogado<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En ocasiones, cuando se adopta un acuerdo en la junta de propietarios, algunos vecinos pueden considerar que no es legal, no es justo, o les perjudica especialmente. Para estos casos, la Ley de Propiedad Horizontal prev\u00e9 la posibilidad de impugnarlo. 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