![\"\"](\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/02\/82ce9119-e8d7-4a7d-aafb-7f1a83391b11_16-9-discover-aspect-ratio_default_0-300x169.jpg\")
<\/a><\/p>\n\u00bfQui\u00e9n regula las viviendas tur\u00edsticas?<\/h2>\n
Esta es, precisamente, la pregunta que, hasta ahora, ha sido dif\u00edcil de responder. Nuestro ordenamiento jur\u00eddico se basa, entre otros principios, en el libre mercado y la libre competencia.<\/p>\n
La normativa europea y estatal<\/strong> han de garantizar que se respeten. Por otra parte, los Estatutos de Autonom\u00eda de los territorios espa\u00f1oles atribuyen a las Comunidades Aut\u00f3nomas<\/strong> la competencia exclusiva en materia de turismo, incluyendo la ordenaci\u00f3n del sector tur\u00edstico y la regulaci\u00f3n y clasificaci\u00f3n de las empresas y establecimientos. Los ayuntamientos<\/strong>, a trav\u00e9s de sus planes urban\u00edsticos y ordenanzas municipales, pueden permitir o no distintos usos del suelo y establecer ciertas limitaciones a este tipo de viviendas. Finalmente, las comunidades de propietarios<\/strong> pueden prohibir esta actividad*.<\/p>\n * El Tribunal Supremo<\/strong>, en STS 1232 y 1233\/2024, de 3 de octubre de 2024, ante las resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales, ha establecido que, dentro del concepto “limitar o condicionar”, se incluye el de prohibir<\/strong>.<\/p>\n Esta nueva doctrina ha sido acogida por la\u00a0Ley Org\u00e1nica 1\/2025<\/strong>, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio P\u00fablico de Justicia. Su Disposici\u00f3n final cuarta ha modificado la Ley de Propiedad Horizontal en un doble sentido:<\/p>\n La modificaci\u00f3n entr\u00f3 en vigor el 01-04-2025<\/strong><\/p>\n Desde junio de 2013, la Ley de Arrendamientos Urbanos<\/strong> excluye de su propia regulaci\u00f3n el arrendamiento de viviendas tur\u00edsticas, que define en su art\u00edculo 5 como La cesi\u00f3n temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta tur\u00edstica<\/strong> o por cualquier otro modo de comercializaci\u00f3n o promoci\u00f3n, y realizada con finalidad lucrativa, cuando est\u00e9 sometida a un r\u00e9gimen espec\u00edfico, derivado de su normativa sectorial tur\u00edstica. <\/em>Desde 2011, varias comunidades aut\u00f3nomas vienen regulando las viviendas tur\u00edsticas a trav\u00e9s de normativa propia.<\/p>\n Pese a existir legislaci\u00f3n auton\u00f3mica desde hace algunos a\u00f1os, cada ayuntamiento ha venido aplic\u00e1ndolas de distinta forma, siendo unos m\u00e1s restrictivos y otros m\u00e1s tolerantes, a falta de criterios claros. Pero, sobre todo, en algunos municipios ni siquiera existen a\u00fan ordenanzas reguladoras de las viviendas tur\u00edsticas<\/strong>.<\/p>\n El Decreto 31\/2024<\/strong> de la Junta de Andaluc\u00eda establece el nuevo marco normativo al que deber\u00e1n atenerse los ayuntamientos<\/strong> para permitir o limitar esta actividad en sus respectivas poblaciones. Tambi\u00e9n establece los requisitos m\u00ednimos que deber\u00e1n cumplir los anfitriones, las propias viviendas y los hu\u00e9spedes<\/strong>, y por \u00faltimo refuerza la figura legal de las empresas explotadoras de viviendas de uso tur\u00edstico<\/strong>, para profesionalizar su actividad. La norma est\u00e1 sirviendo de ejemplo a otras Comunidades Aut\u00f3nomas, algunas de las cuales van a \u201ccopiar\u201d el marco andaluz. Por ello, el contenido de este art\u00edculo puede considerarse extensible, en l\u00edneas generales, a todo el territorio del Estado<\/strong>.<\/p>\n Veamos un ejemplo ficticio: Antonio tiene un apartamento bien situado, cerca del centro hist\u00f3rico de su ciudad, que hered\u00f3 de sus padres. Hasta ahora lo alquilaba a estudiantes, pero se est\u00e1 planteando convertirlo en alojamiento tur\u00edstico; tal vez le podr\u00eda sacar mucha m\u00e1s rentabilidad. Sin embargo, tiene varias dudas:<\/p>\n Son muchas preguntas, cuya respuesta le har\u00e1 lanzarse a esta actividad, o seguir como estaba. Respondamos a cada una:<\/p>\n Como hemos visto al inicio, desde el 1 de abril de 2025 se necesita autorizaci\u00f3n previa y expresa de la comunidad.<\/strong><\/p>\n Es necesario obtener licencia municipal. Para ello hay que presentar una declaraci\u00f3n responsable y abonar las tasas<\/strong> correspondientes. La vivienda tiene que cumplir con una serie de requisitos f\u00edsicos<\/strong>, que determina cada ayuntamiento, seg\u00fan las zonas (planta en la que puede ubicarse, acceso independiente, ascensor, adaptaci\u00f3n para movilidad reducida, etc\u00e9tera). Hay que consultar, por tanto, la normativa particular de cada municipio<\/strong>. Adem\u00e1s, los ayuntamientos pueden establecer recargos en la tasa de recogida de basuras<\/strong>. Por otra parte, tambi\u00e9n pueden declarar determinadas zonas como \u201csaturadas\u201d<\/strong>, y no otorgar nuevas licencias. Por eso es esencial consultar previamente si la vivienda est\u00e1 en alguna de estas zonas.<\/p>\n Es necesario aportar la declaraci\u00f3n responsable e inscribirse en el correspondiente Registro de Turismo auton\u00f3mico. En algunas autonom\u00edas es gratuito, y en otras hay que pagar una tasa. Las plataformas, como Airbnb, exigen aportar el n\u00famero de registro<\/strong>, para poder publicitar el alojamiento.<\/p>\n Desde enero de 2025<\/strong>, los arrendamientos de corta duraci\u00f3n, sean tur\u00edsticos o de temporada, incluidos los de embarcaciones, est\u00e1n obligados a obtener un n\u00famero de registro a nivel estatal, si se publicitan a trav\u00e9s de plataformas como Booking, Airbnb o Google. Sepa m\u00e1s en este art\u00edculo<\/strong><\/a>.<\/p>\n No es necesario ning\u00fan tr\u00e1mite de autorizaci\u00f3n, pero todos los anfitriones de alojamientos tur\u00edsticos en Espa\u00f1a est\u00e1n Esto depende de los servicios que, como anfitri\u00f3n, se presta a los hu\u00e9spedes<\/strong>. Para la Agencia Tributaria, si solo me ocupo de limpiar la vivienda y cambiar la ropa a la entrada y a la salida, y acudir si se estropea alguna cosa, no tengo que darme de alta como empresario. Si, adem\u00e1s, ofrezco otros servicios (recepci\u00f3n y atenci\u00f3n permanente, limpieza frecuente, lavander\u00eda, custodia de maletas, alimentos, etc\u00e9tera), entonces s\u00ed hay tengo que darme de alta.<\/p>\n La vivienda tiene que cumplir con una serie de requisitos f\u00edsicos<\/strong> para obtener licencia municipal. \u00c9stos los determina cada ayuntamiento, en el marco general que establece cada legislaci\u00f3n auton\u00f3mica. Se suele exigir una superficie m\u00ednima<\/strong> de la propia vivienda, de las estancias; debe estar en planta baja o primera, o bien tener acceso independiente, si est\u00e1 en segunda planta, etc\u00e9tera. Hay que consultar las exigencias espec\u00edficas de cada municipio. En cuanto a las caracter\u00edsticas del alojamiento<\/strong>, el nuevo Decreto 31\/2024 las especifica, como veremos m\u00e1s abajo. Si el apartamento de Antonio puede cumplir con todos estos condicionantes, y la rentabilidad es suficientemente alta, se lanzar\u00e1 a legalizarlo, o bien har\u00e1 como su amigo Luis, que ha cedido su segunda vivienda a una empresa de explotaci\u00f3n de alquileres tur\u00edsticos, que se ocupa de todo; \u00e9l solo tiene que declarar los ingresos en el IRPF cada a\u00f1o.<\/p>\n La novedad m\u00e1s relevante de la nueva norma es que los ayuntamientos, por raz\u00f3n imperiosa de inter\u00e9s general, podr\u00e1n establecer limitaciones proporcionadas a dicha raz\u00f3n, en lo que respecta al n\u00famero m\u00e1ximo de viviendas de uso tur\u00edstico por edificio, sector, \u00e1mbito, periodos, \u00e1rea o zona<\/strong>. En base a esta facultad, el ayuntamiento de Sevilla, por ejemplo, acaba de anunciar que dejar\u00e1 de conceder licencias para varios sectores del casco antiguo y Triana, alegando que sobran m\u00e1s de 2.500 viviendas tur\u00edsticas en esas zonas. No obstante, el Decreto aclara al respecto que estas limitaciones deber\u00e1n obedecer a criterios claros, inequ\u00edvocos y objetivos<\/strong>, a los que se haya dado debida publicidad con anterioridad a su aplicaci\u00f3n<\/em>.<\/p>\n El Decreto tiene por objeto la ordenaci\u00f3n de las viviendas de uso tur\u00edstico como un servicio de alojamiento tur\u00edstico<\/em>. Ya hemos visto m\u00e1s arriba c\u00f3mo define la LAU este tipo de viviendas, pero es importante se\u00f1alar cu\u00e1les no tienen esta consideraci\u00f3n<\/u><\/strong>, seg\u00fan la nueva norma:<\/p>\n\n
\u00bfCu\u00e1l ha sido la situaci\u00f3n hasta el nuevo decreto?<\/h2>\n
\u00bfSe plantea usted dedicarse al alquiler tur\u00edstico?<\/h2>\n
\n
La comunidad de propietarios<\/h3>\n
<\/a>La licencia municipal<\/h3>\nLa licencia auton\u00f3mica<\/h3>\n
El N\u00famero de Registro \u00danico de arrendamientos<\/h3>\n
La autorizaci\u00f3n de la Polic\u00eda<\/h3>\n
<\/a> obligados a realizar el registro de viajeros en la Polic\u00eda Nacional o Guardia Civil<\/strong>, cada vez que reciban hu\u00e9spedes. No cumplir con esta declaraci\u00f3n puede conllevar importantes sanciones.<\/p>\nEl alta como empresario<\/h3>\n
El IVA<\/h3>\n
<\/a>En el caso de que no tenga que darme de alta como empresario, por el tipo de servicios que preste a los hu\u00e9spedes, no tengo que cobrar IVA, pero tengo que declarar los ingresos en el IRPF. En otro caso, s\u00ed tengo que cobrar el 10% de IVA, como los hoteles.<\/p>\nRequisitos de la vivienda<\/h3>\n
<\/a><\/p>\n\u00bfCu\u00e1les son las novedades del Decreto 31\/2024?<\/h1>\n
Los ayuntamientos y el inter\u00e9s general<\/h3>\n
\u00bfQu\u00e9 es y qu\u00e9 no es una vivienda de uso tur\u00edstico?<\/h3>\n
\n
No discriminaci\u00f3n y exigencia de buen comportamiento<\/h3>\n