{"id":5673,"date":"2019-08-12T14:42:51","date_gmt":"2019-08-12T12:42:51","guid":{"rendered":"https:\/\/lotisse.com\/la-nueva-ley-hipotecaria-lo-que-hay-que-saber\/"},"modified":"2019-08-12T14:42:51","modified_gmt":"2019-08-12T12:42:51","slug":"la-nueva-ley-hipotecaria-lo-que-hay-que-saber","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lotisse.com\/en\/la-nueva-ley-hipotecaria-lo-que-hay-que-saber\/","title":{"rendered":"La \u201cNueva Ley Hipotecaria\u201d. Lo que hay que saber."},"content":{"rendered":"

La Ley 5\/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario, introdujo importantes cambios en la regulaci\u00f3n de las hipotecas<\/strong>. Si va a contratar una hipoteca, o ya la tiene y se propone cambiar de banco, renegociarla o cancelarla, es conveniente saber cu\u00e1les son sus derechos frente a la entidad financiera. Especialmente en estos tiempos, con los tipos de inter\u00e9s por las nubes.<\/p>\n

En realidad no se trata de una nueva Ley Hipotecaria<\/strong>. Esta Ley, que data de 1946, sigue vigente, si bien ha tenido desde su aprobaci\u00f3n numerosas reformas. Regula esencialmente el funcionamiento de los registros de la propiedad y las hipotecas.<\/p>\n

La nueva norma no solo ha modificado la Ley Hipotecaria, sino tambi\u00e9n:<\/p>\n

– El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados.<\/p>\n

– La Ley 2\/1994, de 30 de marzo, sobre subrogaci\u00f3n y modificaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios.<\/p>\n

– La Ley 7\/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n.<\/p>\n

– La Ley 1\/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n

– La Ley 14\/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social.<\/p>\n

– La Ley 44\/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero – La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.<\/p>\n

– La Ley 2\/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contrataci\u00f3n con los consumidores de pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos hipotecarios y de servicios de intermediaci\u00f3n para la celebraci\u00f3n de contratos de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito.<\/p>\n

– El Real Decreto-Ley 6\/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos.<\/p>\n

-La Ley 9\/2012, de 14 de noviembre, de reestructuraci\u00f3n y resoluci\u00f3n de entidades de cr\u00e9dito.<\/p>\n

– La Ley 10\/2014, de 26 de junio, de ordenaci\u00f3n, supervisi\u00f3n y solvencia de entidades de cr\u00e9dito.<\/p>\n

Es por tanto una Ley muy importante<\/strong> y, como dice su exposici\u00f3n de motivos, tiene por objeto la trasposici\u00f3n al ordenamiento jur\u00eddico espa\u00f1ol de la\u00a0 Directiva 2014\/17\/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. <\/em><\/p>\n

\"\"<\/a>\u00a0<\/em>La directiva se aprob\u00f3 tras la grave crisis econ\u00f3mica y financiera que afect\u00f3 a Europa entre 2008 y 2013<\/strong> y reconoce en su considerando (3) que \u00abLa crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado<\/strong> puede socavar los cimientos del sistema financiero, (…) y puede tener graves consecuencias sociales y econ\u00f3micas\u00bb. En particular, la Directiva pone de manifiesto en su considerando (4) que \u00abla Comisi\u00f3n ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Uni\u00f3n en relaci\u00f3n con la irresponsabilidad en la concesi\u00f3n y contrataci\u00f3n de pr\u00e9stamos, as\u00ed como con el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de cr\u00e9dito\u00bb.<\/em><\/p>\n

\u00a0<\/em>Dichos considerandos ponen de relieve, adem\u00e1s, la asim\u00e9trica posici\u00f3n que ocupan en la relaci\u00f3n contractual el prestamista y el prestatario<\/strong>, que no queda salvada por el simple hecho de proporcionar al cliente informaci\u00f3n y advertencias. Se exige, por tanto, a la parte que domina la relaci\u00f3n que, como profesional, tenga un plus de responsabilidad en su comportamiento hacia el prestatario.<\/em><\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Visto lo anterior, resulta claro que la nueva Ley lo que hace es defender a los consumidores frente a los bancos, y particularmente en la contrataci\u00f3n de hipotecas<\/strong>. Atr\u00e1s quedan algunas de las pol\u00e9micas que han sacudido nuestro sistema financiero (el esc\u00e1ndalo de las acciones preferentes, la salida a bolsa de Bankia, las cl\u00e1usulas suelo, etc\u00e9tera). Los abusos del sistema financiero frente al consumidor han dado lugar a otros cambios normativos importantes.<\/p>\n

Esta nueva norma zanja definitivamente algunas cuestiones que han llegado a afectar al prestigio de nuestro Tribunal Supremo, como el controvertido cambio de criterio respecto al tambi\u00e9n mal llamado \u201cImpuesto de las Hipotecas\u201d (qui\u00e9n ha de pagar el Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados).<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 es lo m\u00e1s importante de esta Ley?<\/h1>\n

Sobre todo, protege m\u00e1s al consumidor antes, durante y despu\u00e9s de la firma de la hipoteca<\/strong>, asumiendo los bancos gastos que antes pagaba el consumidor, baja las comisiones por cancelaci\u00f3n anticipada y facilita pasar de tipo variable al fijo.<\/p>\n

Los gastos<\/h2>\n

Desde abril de 2019, el banco tiene que pagar todos los gastos, excepto la tasaci\u00f3n de la vivienda y su propia copia de escritura<\/strong>, si el cliente la pide.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

La protecci\u00f3n del cliente<\/h2>\n

El banco le tiene que entregar a los clientes oferta vinculante durante un m\u00ednimo de 10 d\u00edas y varios documentos informativos de la operaci\u00f3n.<\/p>\n

Los clientes tienen que visitar obligatoriamente al notario antes de acudir para la firma de la hipoteca. En esa visita el notario ha de hacerles un asesoramiento previo sobre la operaci\u00f3n y pasarles un test o examen para comprobar que han entendido todos los detalles<\/strong>. Por esta raz\u00f3n no est\u00e1n muy contentos los notarios, pues este requisito alarga los tiempos de tr\u00e1mite y exige mayor dedicaci\u00f3n.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Las cancelaciones o amortizaciones anticipadas. Cambio de tipo variable a fijo.<\/h2>\n

 <\/p>\n

Hasta ahora los bancos impon\u00edan en muchas operaciones las comisiones por cancelaci\u00f3n o amortizaci\u00f3n anticipada<\/strong> que les parec\u00eda oportuno. A partir de 2019, en las hipotecas a inter\u00e9s variable, no podr\u00e1 ser superior al 0,25% los tres primeros a\u00f1os, o bien el 0,15% los cinco primeros a\u00f1os, seg\u00fan pacten ambas partes, y el 0,00% a partir del sexto a\u00f1o.<\/p>\n

En las hipotecas a inter\u00e9s fijo, la comisi\u00f3n ser\u00e1 como m\u00e1ximo del 2% los diez primeros a\u00f1os, y del 1,5% durante el resto del plazo del contrato.<\/p>\n

Si el cliente quiere pasar \"\"<\/a>de inter\u00e9s variable a fijo, solo se le podr\u00e1 cobrar un m\u00e1ximo del 0,15%, y eso \u00fanicamente durante los tres primeros a\u00f1os.<\/p>\n

Libertad para cambiar de banco<\/h2>\n

Hasta la aprobaci\u00f3n de la Ley 5\/2019, si el cliente se cambiaba a otra entidad por tener mejores condiciones, su banco hasta ese momento pod\u00eda hacer una contraoferta, igualando o mejorando al de la competencia, que el cliente ten\u00eda que aceptar obligatoriamente. Ahora el cliente ya no est\u00e1 obligado a aceptarla<\/strong>.<\/p>\n

Los impagos del cliente<\/h2>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Otra novedad importante que introdujo la 5\/2019, es que el banco no puede ejecutar la hipoteca hasta que el cliente acumule al menos 12 mensualidades impagadas<\/strong>. Eso, durante la primera mitad del plazo del contrato. A partir de la segunda mitad, ser\u00e1n un m\u00ednimo de 15 mensualidades. En cuanto al inter\u00e9s de demora, no podr\u00e1 ser m\u00e1s de tres puntos superior al de la propia hipoteca.<\/p>\n

Otras mejoras para el cliente<\/h2>\n

El banco ya no puede obligar a contratar seguros, tarjetas o planes de pensiones como condici\u00f3n para dar el pr\u00e9stamo<\/strong>, a excepci\u00f3n de seguro de da\u00f1os y de vida, que el cliente podr\u00e1 contratar con la compa\u00f1\u00eda que quiera.<\/p>\n

Se proh\u00edbe establecer cl\u00e1usulas suelo en las hipotecas variables<\/strong>. El tipo m\u00ednimo se establece en el 0,00%.<\/p>\n

En resumen, la nueva Ley en vigor desde abril de 2019<\/strong> viene a eliminar los abusos e imposiciones de los bancos en la contrataci\u00f3n de hipotecas, lo que ha<\/strong> beneficiado, sin duda, a los consumidores, pero ha dado lugar a un endurecimiento de los requisitos de solvencia<\/strong> de los clientes, antes de conceder los pr\u00e9stamos. Es m\u00e1s dif\u00edcil obtener una hipoteca, pero si los bancos ahora son m\u00e1s exigentes, el consumidor tambi\u00e9n debe serlo<\/strong>, conociendo sus derechos, antes de firmar el contrato.<\/p>\n

Raquel Fern\u00e1ndez P\u00e9rez<\/p>\n

Abogada. Departamento de Derecho Civil<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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