{"id":5654,"date":"2018-02-16T13:49:08","date_gmt":"2018-02-16T12:49:08","guid":{"rendered":"https:\/\/lotisse.com\/servidumbres-lo-mas-esencial-algunas-curiosidades\/"},"modified":"2025-08-21T11:45:34","modified_gmt":"2025-08-21T09:45:34","slug":"servidumbres-lo-mas-esencial-algunas-curiosidades","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lotisse.com\/en\/servidumbres-lo-mas-esencial-algunas-curiosidades\/","title":{"rendered":"SERVIDUMBRES. LO M\u00c1S ESENCIAL Y ALGUNAS CURIOSIDADES"},"content":{"rendered":"
\"Servidumbre<\/a>

Las servidumbres de paso entre fincas son las m\u00e1s comunes.<\/p><\/div>\n

Las servidumbres son limitaciones a la propiedad y al uso<\/strong>, casi siempre de bienes inmuebles, que existen desde tiempo inmemorial. Fueron sobre todo los romanos quienes recogieron esta figura en sus normas, con admirable detalle. Nuestras leyes, herencia directa del Ius Civile<\/em>, regulan la servidumbre y sus clases en el C\u00f3digo Civil (T\u00edtulo VII, arts. 530 a 604)<\/strong>, cuya redacci\u00f3n no ha experimentado apenas ning\u00fan cambio desde su compilaci\u00f3n en 1889. Otras normas relativas a servidumbres se pueden encontrar en la legislaci\u00f3n administrativa o en el derecho foral.<\/p>\n

 <\/p>\n

La esencia de esta figura se recoge en el art. 530 CC: La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto due\u00f1o. El inmueble a cuyo favor est\u00e1 constituida la servidumbre se llama predio dominante<\/strong>; el que la sufre, predio sirviente<\/strong>.<\/em> Pero no solo se puede constituir una servidumbre en un predio o finca a favor de otra finca, sino a favor de personas, como dice el art\u00edculo 531 CC: Tambi\u00e9n pueden establecerse servidumbres en provecho de una o m\u00e1s personas<\/strong>, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.<\/em> Veremos m\u00e1s abajo algunos ejemplos.<\/p>\n

Antes de edificar, comprobar<\/h2>\n

Especialmente los promotores y constructores, antes de edificar un solar, deben comprobar cuidadosamente la posible existencia de servidumbres<\/strong>, para evitar sorpresas desagradables, una vez concluidas las obras. No solamente hay que acudir al Registro de la Propiedad<\/strong> para comprobar las que est\u00e9n inscritas, sino tambi\u00e9n verificar in situ<\/strong> posibles servidumbres, aparentes o no<\/strong>, que pueden no estar inscritas, pero sean exigibles al predio sirviente en el que se va a construir (por ejemplo, caminos de paso a fincas colindantes, canalizaciones de desag\u00fce o abastecimiento de agua ocultas, canalizaciones el\u00e9ctricas<\/strong>, etc\u00e9tera).<\/p>\n

Clases de servidumbre. C\u00f3mo nacen y se extinguen.<\/strong><\/h2>\n

Las servidumbres se pueden clasificar seg\u00fan su car\u00e1cter<\/strong> o seg\u00fan su naturaleza<\/strong>. En el primer caso, pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes, positivas o negativas, legales o voluntarias. Por su naturaleza pueden ser servidumbres en materia de aguas, de paso, de medianer\u00eda, de luces y vistas o de desag\u00fce de edificios.<\/p>\n

\"Servidumbre<\/a>

Algunos acueductos dise\u00f1ados por los ingenieros romanos a\u00fan est\u00e1n en uso.<\/p><\/div>\n

\u00bfC\u00f3mo nace una servidumbre? Puede originarse en virtud de t\u00edtulo<\/em><\/strong> (pacto, acuerdo, escritura, sentencia o incluso signo aparente de que existe), o por prescripci\u00f3n<\/em><\/strong> (uso pac\u00edfico continuado, a\u00fan sin t\u00edtulo), en este caso, de veinte a\u00f1os. Las servidumbres legales<\/strong> vienen impuestas por razones de utilidad p\u00fablica o en inter\u00e9s de particulares. \u00bfC\u00f3mo se extinguen? Hay varias formas: cuando se re\u00fane en una sola persona la propiedad del predio dominante y el sirviente, por acuerdo entre ambas partes, por renuncia de una de ellas, por su no uso durante 20 a\u00f1os o por cumplimiento de su condici\u00f3n.<\/p>\n

Algunas conocidas. Otras desconocidas. Todas vigentes.<\/strong><\/h2>\n
\"Servidumbre<\/a>

Este es un ejemplo de servidumbre de aguas.<\/p><\/div>\n

Las servidumbres en materia de aguas<\/strong> ocupan 12 art\u00edculos del t\u00edtulo (552 y siguientes). La primera, tal vez la m\u00e1s antigua, tiene causas orogr\u00e1ficas y f\u00edsicas: Los predios inferiores est\u00e1n sujetos a recibir las aguas<\/strong> que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores, as\u00ed como la tierra o piedra que arrastran en su curso<\/em>. Las orillas de los r\u00edos<\/strong>, en una anchura de tres metros durante toda su extensi\u00f3n, est\u00e1n sujetos a servidumbre en favor de la navegaci\u00f3n, la flotaci\u00f3n, la pesca y el salvamento. Los predios contiguos a r\u00edos navegables est\u00e1n tambi\u00e9n sujetos a la llamada servidumbre de camino de sirga<\/em><\/strong> para la navegaci\u00f3n. Cuando solo exist\u00eda la navegaci\u00f3n a remo o vela, para remontar los r\u00edos era necesario en ocasiones \u201cremolcar\u201d la embarcaci\u00f3n r\u00edo arriba desde este camino, mediante sirgas (cuerdas) de las que tiraban personas o animales.<\/p>\n

\"Servidumbre<\/a>

La servidumbre de estribo de presa es poco conocida, pero muy com\u00fan en aprovechamientos hidroel\u00e9ctricos.<\/p><\/div>\n

Otra curiosa servidumbre de aguas es la de estribo de presa<\/em><\/strong>. Cuando para la derivaci\u00f3n o toma de aguas de un r\u00edo o arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, fuere necesario establecer una presa, y el que haya de hacerlo no sea due\u00f1o de las riberas o terrenos en que necesite apoyarla, podr\u00e1 establecer la servidumbre de estribo de presa, previa la indemnizaci\u00f3n correspondiente.<\/em> Esta secci\u00f3n se refiere finalmente a las servidumbres de saca de agua y abrevadero, de acueducto y de parada o partidor<\/strong>.<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n

La m\u00e1s popular de las servidumbres es la de paso<\/em><\/strong>, que puede adoptar variadas formas. Se describe en el art\u00edculo 564: El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino p\u00fablico, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnizaci\u00f3n.<\/em> Esta servidumbre es conocida, sobre todo, por dar lugar a frecuentes controversias y disputas, no solo entre particulares, sino con la Administraci\u00f3n<\/strong>. Y es que en esta modalidad se pueden encuadrar las servidumbres existentes de paso para ganados, conocidas con los nombres de ca\u00f1ada, cordel, vereda<\/em><\/strong> o cualquiera otro, y las de abrevadero, descansadero y majada<\/strong>. <\/em>As\u00ed, la ca\u00f1ada no podr\u00e1 exceder en todo caso de la anchura de 75 metros, el cordel de 37 metros 50 cent\u00edmetros, y la vereda de 20 metros. Es muy frecuente que los propietarios de terrenos colindantes con estas ca\u00f1adas o veredas hist\u00f3ricas hayan invadido casi toda su anchura<\/strong>. En los \u00faltimos a\u00f1os, las administraciones y asociaciones ecologistas est\u00e1n intentando recuperar para el disfrute p\u00fablico estos terrenos \u201cusurpados\u201d, que recorren en ocasiones los m\u00e1s bellos parajes de nuestra geograf\u00eda.<\/p>\n

\"Servidumbre<\/a>

El mantenimiento de los muros medianeros es fuente de frecuentes conflictos entre propietarios.<\/p><\/div>\n

Otra modalidad de servidumbre que provoca frecuentes pleitos y disputas entre particulares es la de medianer\u00eda<\/em><\/strong>. Seg\u00fan el art\u00edculo 572, Se presume la servidumbre de medianer\u00eda mientras no haya un t\u00edtulo, o signo exterior, o prueba en contrario: 1\u00ba) En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto com\u00fan de elevaci\u00f3n. 2\u00ba) En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo. 3\u00ba) En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios r\u00fasticos.<\/em> La medianer\u00eda tambi\u00e9n se aplica a las zanjas existentes entre dos predios. Las disputas vienen sobre todo cuando los due\u00f1os medianeros tienen que interpretar el art\u00edculo 575, que se refiere a su mantenimiento y reparaciones.<\/p>\n

 <\/p>\n

\"Servidumbre<\/a>

Si esta ventana se ha abierto sin autorizaci\u00f3n, el propietario del edificio vecino podr\u00eda reclamar su cierre.<\/p><\/div>\n

La preservaci\u00f3n de la intimidad lleva con frecuencia a los due\u00f1os de viviendas o parcelas a rescatar sus derechos de este t\u00edtulo del C\u00f3digo Civil. Hablamos de la servidumbre de luces y vistas<\/em><\/strong>. El art\u00edculo 580 dispone que Ning\u00fan medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno.<\/em> El art\u00edculo 581 \u00a0dice: El due\u00f1o de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de <\/em>30 cent\u00edmetros<\/em> en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.<\/em> Y el art\u00edculo 582 dispone que No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad<\/strong>. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay <\/em>60 cent\u00edmetros<\/em> de distancia.<\/em> Es evidente que el concepto decimon\u00f3nico de la intimidad, y por tanto de las distancias, es muy diferente al actual, pero estos art\u00edculos siguen teniendo plena vigencia.<\/p>\n

Por \u00faltimo, los art\u00edculos 586 a 588 se refieren a las servidumbres de desag\u00fce<\/strong> de edificios o de corrales. Terminan los art\u00edculos 589 a 593 estableciendo algunas limitaciones y prohibiciones que siguen de plena actualidad hoy d\u00eda. As\u00ed, Nadie podr\u00e1 construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, dep\u00f3sitos de materias corrosivas, artefactos<\/strong> que se muevan por el vapor, o f\u00e1bricas que por s\u00ed mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeci\u00f3n, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.<\/em><\/p>\n

\"\u00c1rbol<\/a>

Si las ramas de este \u00e1rbol amenazan caer en el camino, su due\u00f1o es responsable de cortarlas.<\/p><\/div>\n

\u00a1Socorro, el \u00e1rbol del vecino me amenaza!<\/strong><\/h2>\n

No pocas consultas nos llegan en relaci\u00f3n con los \u00e1rboles<\/strong>. Es bastante claro y conciso el texto legal en este aspecto: No se podr\u00e1 plantar \u00e1rboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos metros de la l\u00ednea divisoria de las heredades<\/strong> si la plantaci\u00f3n se hace de \u00e1rboles altos, y a la de <\/em>50 cent\u00edmetros<\/em> si la plantaci\u00f3n es de arbustos o \u00e1rboles bajos. Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los \u00e1rboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad. Si las ramas<\/strong> de algunos \u00e1rboles se extendieren sobre una heredad, jardines\u00a0o patios vecinos, tendr\u00e1 el due\u00f1o de \u00e9stos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad<\/strong>, y si fueren las ra\u00edces<\/strong> de los \u00e1rboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el due\u00f1o del suelo en que se introduzcan podr\u00e1 cortarlas por s\u00ed mismo<\/strong> dentro de su heredad.<\/em><\/p>\n

\u00bfServidumbre de paso digital?<\/strong><\/h2>\n
\"\"

Los avances tecnol\u00f3gicos podr\u00e1n originar nuevas formas de servidumbre.<\/p><\/div>\n

En resumen, la figura jur\u00eddica de la servidumbre existe desde la antig\u00fcedad, pero sigue estando de plena actualidad. Y no puede ser de otra forma porque vivimos en sociedades cada vez m\u00e1s complejas en las que el derecho de propiedad ha de conciliarse con el inter\u00e9s p\u00fablico y la convivencia con los dem\u00e1s<\/strong>. Pero en la sociedad actual de la globalizaci\u00f3n, de las tecnolog\u00edas de la informaci\u00f3n y la comunicaci\u00f3n, del consumo masivo, tal vez hagan falta nuevas formas de servidumbre<\/strong> que defiendan el inter\u00e9s p\u00fablico y permitan garantizar derechos individuales, frente a actuaciones monopol\u00edsticas, de dominio del mercado o de acceso a la informaci\u00f3n. Este es el reto de los legisladores.<\/p>\n

LOTISSE.<\/p>\n

Raqu\u00e9l Fern\u00e1ndez. Abogada. Departamento de Derecho Civil.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Las servidumbres son limitaciones a la propiedad y al uso, casi siempre de bienes inmuebles, que existen desde tiempo inmemorial. Fueron sobre todo los romanos quienes recogieron esta figura en sus normas, con admirable detalle. Nuestras leyes, herencia directa del Ius Civile, regulan la servidumbre y sus clases en el C\u00f3digo Civil (T\u00edtulo VII, arts. […]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":3275,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_lmt_disableupdate":"no","_lmt_disable":"no","footnotes":""},"categories":[136,137],"tags":[223,147,113,224],"class_list":["post-5654","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-derecho-civil-en","category-propiedad-horizontal-en","tag-parcelas-en","tag-propiedad-horizontal-en","tag-propietarios-en","tag-servidumbre-en"],"yoast_head":"\nServidumbres. \u00bfQu\u00e9 son? 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