{"id":5522,"date":"2022-05-09T09:39:29","date_gmt":"2022-05-09T07:39:29","guid":{"rendered":"https:\/\/lotisse.com\/?p=5522"},"modified":"2022-05-26T12:55:56","modified_gmt":"2022-05-26T10:55:56","slug":"convertir-un-local-comercial-en-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lotisse.com\/en\/convertir-un-local-comercial-en-vivienda\/","title":{"rendered":"Convertir un local comercial en vivienda"},"content":{"rendered":"

La concentraci\u00f3n del comercio en grandes superficies o zonas urbanas m\u00e1s atractivas hace improductivos muchos locales comerciales situados en los bajos de edificios residenciales. A ello se suma el incremento del precio de la vivienda y el auge de los alquileres tur\u00edsticos. Por estas razones, muchos propietarios se plantean cambiar el uso de sus locales para adecuarlos a viviendas. Pero, antes de lanzarse a la aventura, es preciso recordar que no todos los locales admiten esta opci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

Requisitos t\u00e9cnicos<\/h2>\n

Tal y como establece el C\u00f3digo T\u00e9cnico de Edificaci\u00f3n, s\u00f3lo podr\u00e1n dedicarse a tal uso aquellos que cuenten, entre otros requisitos, con una superficie habitable m\u00ednima de 25 m2, tenga una fachada de al menos 3 m de\"\"<\/a> largo y una altura que oscile entre los 2,40 y 2,60 m adem\u00e1s de que la ventilaci\u00f3n de las cocinas est\u00e9 garantizada con una salida de humos a cubierta<\/strong>.<\/p>\n

La comunidad de vecinos<\/h2>\n

Una vez hecha esta precisi\u00f3n, la siguiente pregunta es: \u00bfhace falta la autorizaci\u00f3n de los vecinos?<\/strong><\/p>\n

El cambio de\u00a0uso de locales comerciales a vivienda\u00a0se podr\u00e1 realizar en las comunidades de propietarios con las limitaciones que se establezcan en el t\u00edtulo constitutivo, la escritura de divisi\u00f3n horizontal y\/o los estatutos. Un propietario no puede transformar\u00a0un local en vivienda\u00a0si hay prohibici\u00f3n expresa en los estatutos<\/strong> porque existir\u00eda una infracci\u00f3n a tenor de lo que se indica en los art\u00edculos 5.3 y 7.2 de la LPH.<\/p>\n

Los estatutos y\/o la escritura de divisi\u00f3n horizontal son trascendentales a la hora de una supuesta prohibici\u00f3n, aunque habr\u00e1 que estar al caso concreto, ya que la descripci\u00f3n que se hace en el t\u00edtulo constitutivo no significa \"\"<\/a>limitaci\u00f3n alguna salvo que expresa y espec\u00edficamente se proh\u00edba la alteraci\u00f3n del uso o destino de esos elementos privativos<\/strong>. Esta prohibici\u00f3n es restrictiva, tal y como establece la doctrina del Tribunal Supremo<\/strong>, que considera que la mera descripci\u00f3n del inmueble no supone una limitaci\u00f3n del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibici\u00f3n de esta naturaleza exige de una estipulaci\u00f3n clara y precisa que la establezca.<\/p>\n

Hay que recordar que para el caso en que se contenga una prohibici\u00f3n expresa en los estatutos y\/o escritura de divisi\u00f3n horizontal para la transformaci\u00f3n de local en vivienda o viceversa, \u00e9sta puede modificarse, pero para ello es necesario el voto favorable de la unanimidad de los propietarios<\/strong>.<\/p>\n

\u00bfY si se ven afectados los elementos comunes?<\/h2>\n

Una vez confirmamos que el local re\u00fane las condiciones urban\u00edsticas requeridas por la administraci\u00f3n y adem\u00e1s el cambio de uso de local comercial a vivienda no est\u00e1 expresamente prohibido en los estatutos y\/o escritura de divisi\u00f3n horizontal, se nos plantea la siguiente cuesti\u00f3n. \u00bfSe pueden modificar los elementos comunes al cambiar el uso de un local por vivienda?<\/strong><\/p>\n

\u00c9ste es uno de los aspectos m\u00e1s importantes y problem\u00e1ticos que hay que tener en cuenta antes de plantearse el cambio de uso de un local a vivienda, puesto que si para dicho cambio hay que realizar obras de cierta importancia que afecten a elementos comunes, se va a requerir el consentimiento expreso de la\"\"<\/a> comunidad<\/strong>. Imaginemos que el propietario del local quiere convertirlo en vivienda y necesita abrir en el patio interior unas ventanas. Para ello necesitar\u00e1 acuerdo de la comunidad de propietarios para la alteraci\u00f3n de los elementos comunes y este acuerdo debe ser aprobado por los 3\/5 de los asistentes seg\u00fan se indica en el art\u00edculo 10.3 y 17.2 de la LPH.<\/p>\n

La licencia municipal no implica autorizaci\u00f3n<\/h3>\n

Debemos tener en cuenta que las licencias municipales de actividad\u00a0nunca condicionan los derechos de la comunidad de propietarios; \u00e9sta no est\u00e1 obligada a permitir obras por el mero hecho de que la autoridad administrativa competente<\/strong> (habitualmente el Ayuntamiento) determine que hay que hacer una obra en un elemento com\u00fan para obtener una determinada licencia.<\/p>\n

Hay que a\u00f1adir que, si el inmueble no requiere de modificaci\u00f3n de elementos comunes, el propietario podr\u00e1 hacer uso de los servicios de abastecimiento y servicios comunes siempre que t\u00e9cnicamente sea posible y corra con los gastos<\/strong>. Tambi\u00e9n hay que determinar que la cuota de participaci\u00f3n de la nueva vivienda ser\u00e1 la misma que ten\u00eda el local de negocio.<\/p>\n

Como conclusi\u00f3n, el cambio de local a vivienda es posible, pero debe evitarse lanzarse sin m\u00e1s a pedir un permiso municipal o iniciar obras. Si no se cumplen todos los requisitos, tanto t\u00e9cnicos como legales, el proyecto puede verse frustrado y ocasionar p\u00e9rdidas considerables. Si es usted propietario de un local y quiere convertirlo en vivienda, consulte antes con nuestros especialistas.<\/p>\n

Lotisse<\/p>\n

Raquel Fern\u00e1ndez P\u00e9rez<\/p>\n

Abogada<\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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