{"id":10479,"date":"2026-09-22T12:19:17","date_gmt":"2026-09-22T10:19:17","guid":{"rendered":"https:\/\/lotisse.com\/?p=10479"},"modified":"2026-09-22T12:19:17","modified_gmt":"2026-09-22T10:19:17","slug":"la-demanda-por-defectos-constructivos-promotor-constructor-y-direccion-facultativa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lotisse.com\/en\/la-demanda-por-defectos-constructivos-promotor-constructor-y-direccion-facultativa\/","title":{"rendered":"La demanda por defectos constructivos: promotor, constructor y direcci\u00f3n facultativa"},"content":{"rendered":"<p>Grietas, filtraciones, desprendimientos, problemas de impermeabilizaci\u00f3n, defectos en fachadas o cubiertas, instalaciones mal ejecutadas\u2026 Cuando aparecen defectos constructivos en un edificio, una de las primeras preguntas que se plantea la comunidad de propietarios es aparentemente sencilla: <strong>\u00bfcontra qui\u00e9n debemos reclamar?<\/strong><\/p>\n<p><strong>En una obra intervienen distintos agentes<\/strong> \u2014promotor, constructor, arquitecto, arquitecto t\u00e9cnico, proyectistas, instaladores o subcontratistas\u2014 y la Ley 38\/1999, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (LOE), establece como principio general que <strong>cada agente responde de sus propios actos u omisiones<\/strong>. La responsabilidad solidaria existe, pero no significa que todos respondan autom\u00e1ticamente de todos los defectos.<\/p>\n<p>Por ello, una reclamaci\u00f3n eficaz comienza mucho antes de presentar la demanda.<\/p>\n<ol>\n<li>\n<h2><strong> Plazos de garant\u00eda y plazo para reclamar<\/strong><\/h2>\n<\/li>\n<\/ol>\n<p>El art\u00edculo 17 LOE establece distintos per\u00edodos de responsabilidad seg\u00fan la naturaleza del defecto:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Diez a\u00f1os<\/strong>, para da\u00f1os derivados de defectos estructurales que comprometan la resistencia mec\u00e1nica y estabilidad del edificio.<\/li>\n<li><strong>Tres a\u00f1os<\/strong>, para defectos de elementos constructivos o instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad.<\/li>\n<li><strong>Un a\u00f1o<\/strong>, respecto del constructor, para defectos de ejecuci\u00f3n que afecten a elementos de terminaci\u00f3n o acabado.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Estos per\u00edodos se cuentan, con car\u00e1cter general, desde la recepci\u00f3n de la obra sin reservas o desde su subsanaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Pero estos plazos no deben confundirse con la <strong>prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n<\/strong>. El art\u00edculo 18 LOE establece un plazo de dos a\u00f1os desde que se produzcan los da\u00f1os para exigir las responsabilidades previstas en el art\u00edculo 17, sin perjuicio de las acciones contractuales que puedan subsistir.<\/p>\n<p>Por ello, cuando aparece un defecto constructivo no conviene dejar pasar el tiempo mientras se mantienen conversaciones informales con promotora, constructora o t\u00e9cnicos.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li>\n<h2><strong> Antes de reclamar: un buen informe pericial<\/strong><\/h2>\n<\/li>\n<\/ol>\n<p>Fotograf\u00edas, comunicaciones de vecinos, presupuestos de reparaci\u00f3n o informes de mantenimiento pueden resultar \u00fatiles, pero normalmente no bastan.<\/p>\n<p>En este tipo de procedimientos la <strong>prueba pericial t\u00e9cnica suele ser decisiva<\/strong>.<\/p>\n<p>El t\u00e9cnico deber\u00eda identificar los defectos, su localizaci\u00f3n y extensi\u00f3n, su causa probable, la<a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/Informe-pericial-300x274.png\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-10487 alignright\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/Informe-pericial-300x274.png\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"274\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/Informe-pericial-300x274.png 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/Informe-pericial-1030x941.png 1030w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/Informe-pericial-768x702.png 768w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/Informe-pericial-705x644.png 705w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/Informe-pericial.png 1312w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a>s actuaciones necesarias para repararlos y su coste. Pero, sobre todo, deber\u00eda intentar determinar <strong>a qu\u00e9 agente o agentes resulta t\u00e9cnicamente imputable cada defecto<\/strong>.<\/p>\n<p><strong>No es lo mismo<\/strong> una filtraci\u00f3n causada por una <strong>soluci\u00f3n de proyecto inadecuada<\/strong> que otra producida por una impermeabilizaci\u00f3n correctamente proyectada pero <strong>deficientemente ejecutada<\/strong>. Tampoco lo es un defecto exclusivamente imputable al constructor que otro en el que, adem\u00e1s de una mala ejecuci\u00f3n, haya existido <strong>insuficiente control por parte de la direcci\u00f3n facultativa<\/strong>.<\/p>\n<p>Tambi\u00e9n debe reunirse toda la documentaci\u00f3n disponible: proyecto, Libro del Edificio, acta de recepci\u00f3n, certificado final de obra, contratos, memorias de calidades, informes anteriores, fotograf\u00edas fechadas, partes de incidencias y facturas o presupuestos de reparaciones.<\/p>\n<ol start=\"3\">\n<li>\n<h2><strong> La reclamaci\u00f3n previa<\/strong><\/h2>\n<\/li>\n<\/ol>\n<p>Una vez obtenido un diagn\u00f3stico t\u00e9cnico suficientemente s\u00f3lido, debe efectuarse una <strong>reclamaci\u00f3n formal y acreditable<\/strong>.<\/p>\n<p>Conviene identificar los defectos, hacer referencia al informe t\u00e9cnico, indicar las reparaciones solicitadas, conceder un plazo para responder y reservar expresamente las acciones judiciales.<\/p>\n<p>Esta reclamaci\u00f3n no solo busca una soluci\u00f3n amistosa. Tambi\u00e9n resulta esencial para evitar problemas de prescripci\u00f3n.<\/p>\n<p>Y aqu\u00ed existe una cuesti\u00f3n especialmente importante: <strong>reclamar al promotor no equivale necesariamente a reclamar a los dem\u00e1s agentes<\/strong>.<\/p>\n<p>Aunque el promotor responda solidariamente frente a los adquirentes en los t\u00e9rminos previstos por la LOE, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha se\u00f1alado que una reclamaci\u00f3n dirigida exclusivamente contra \u00e9l no interrumpe necesariamente la prescripci\u00f3n respecto del constructor, arquitecto o arquitecto t\u00e9cnico.<\/p>\n<p>Por tanto, si existen indicios t\u00e9cnicos de responsabilidad de varios agentes, resulta prudente dirigir individualmente la reclamaci\u00f3n frente a cada uno de ellos.<\/p>\n<ol start=\"4\">\n<li>\n<h2><strong> Desde la LO 1\/2025: negociar antes de demandar<\/strong><\/h2>\n<\/li>\n<\/ol>\n<p>La Ley Org\u00e1nica 1\/2025 ha modificado sustancialmente la preparaci\u00f3n de los procedimientos civiles.<\/p>\n<p>Con car\u00e1cter general, antes de presentar una demanda debe haberse intentado previamente una soluci\u00f3n mediante un <strong>medio adecuado de soluci\u00f3n de controversias (MASC)<\/strong>.<\/p>\n<p>No es imprescindible acudir siempre a una mediaci\u00f3n formal. El requisito puede cumplirse mediante diferentes f\u00f3rmulas, entre ellas la conciliaci\u00f3n, mediaci\u00f3n, opini\u00f3n de experto independiente, oferta vinculante confidencial o negociaci\u00f3n directa entre las partes o sus abogados, siempre que se respeten las exigencias legales.<\/p>\n<p>En reclamaciones por defectos constructivos puede resultar especialmente \u00fatil una negociaci\u00f3n documentada entre abogados apoyada en el correspondiente informe pericial.<\/p>\n<p>Es importante, adem\u00e1s, que exista suficiente <strong>identidad entre el objeto de la negociaci\u00f3n previa y el posterior litigio<\/strong>. Una reclamaci\u00f3n excesivamente gen\u00e9rica puede ocasionar problemas al presentar despu\u00e9s la demanda.<\/p>\n<ol start=\"5\">\n<li>\n<h2><strong> \u00bfA qui\u00e9n debemos demandar?<\/strong><\/h2>\n<\/li>\n<\/ol>\n<p>Esta es probablemente la <strong>decisi\u00f3n estrat\u00e9gica m\u00e1s importante<\/strong>.<\/p>\n<p>La respuesta no deber\u00eda ser autom\u00e1ticamente: <strong>\u201ca todos\u201d<\/strong>.<\/p>\n<p>La regla general del art\u00edculo<a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/Arquitectos-1-300x181.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-10496 alignleft\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/Arquitectos-1-300x181.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"181\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/Arquitectos-1-300x181.jpg 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/Arquitectos-1-1030x620.jpg 1030w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/Arquitectos-1-768x463.jpg 768w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/Arquitectos-1-705x425.jpg 705w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/Arquitectos-1.jpg 1280w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a> 17 LOE es la responsabilidad personal e individualizada de cada agente por sus propios actos u omisiones. Solo cuando no pueda individualizarse la causa de los da\u00f1os o exista concurrencia de responsabilidades sin posibilidad de determinar el grado de intervenci\u00f3n podr\u00e1 entrar en juego la responsabilidad solidaria, adem\u00e1s de la responsabilidad solidaria espec\u00edficamente atribuida al promotor frente a los adquirentes.<\/p>\n<h3><strong>El promotor<\/strong><\/h3>\n<p>Su posici\u00f3n es especialmente relevante porque la LOE establece expresamente su responsabilidad solidaria frente a los adquirentes junto con los dem\u00e1s agentes responsables.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, cuando el promotor haya sido tambi\u00e9n vendedor pueden existir acciones contractuales derivadas de la compraventa, distintas de las espec\u00edficamente previstas en la LOE.<\/p>\n<h3><strong>El constructor<\/strong><\/h3>\n<p>Debe reclamarse contra \u00e9l cuando los defectos tengan su origen en una incorrecta ejecuci\u00f3n material de la obra.<\/p>\n<p>Impermeabilizaciones deficientes, materiales incorrectamente colocados, encuentros mal ejecutados o unidades de obra realizadas de forma distinta a la prevista son ejemplos caracter\u00edsticos.<\/p>\n<h3><strong>El arquitecto o director de obra<\/strong><\/h3>\n<p>No todo defecto constructivo determina responsabilidad del arquitecto.<\/p>\n<p>Esta puede aparecer, entre otros supuestos, por errores de proyecto que le resulten imputables, soluciones t\u00e9cnicas incorrectas o incumplimiento de las obligaciones propias de la direcci\u00f3n de obra.<\/p>\n<h3><strong>El arquitecto t\u00e9cnico o director de ejecuci\u00f3n<\/strong><\/h3>\n<p>Entre sus funciones se encuentra controlar cualitativa y cuantitativamente la construcci\u00f3n, verificar determinados productos y dirigir la ejecuci\u00f3n material.<\/p>\n<p>Por ello, un defecto de ejecuci\u00f3n puede generar responsabilidad tanto del constructor como del director de ejecuci\u00f3n cuando a la ejecuci\u00f3n incorrecta se una una insuficiencia del control t\u00e9cnico que legalmente correspond\u00eda a este \u00faltimo.<\/p>\n<ol start=\"6\">\n<li>\n<h2><strong> El peligro de demandar indiscriminadamente: las costas<\/strong><\/h2>\n<\/li>\n<\/ol>\n<p>Puede resultar tentador demandar conjuntamente al promotor, constructor, arquitecto y arquitecto t\u00e9cnico para evitar dejar fuera del procedimiento al que finalmente resulte responsable.<\/p>\n<p>Esta estrategia reduce un riesgo, pero crea otros.<\/p>\n<p>Cada codemandado formular\u00e1 normalmente su propia defensa y podr\u00e1 aportar su propio informe pericial, aumentando considerablemente la complejidad y el coste del procedimiento. Pero existe adem\u00e1s un riesgo econ\u00f3mico especialmente importante: <strong>las costas procesales<\/strong>.<\/p>\n<p>El art\u00edculo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil parte del criterio del vencimiento. Y cuando existen varios codemandados, no debe confundirse la estimaci\u00f3n parcial de la demanda con la situaci\u00f3n en la que esta prospera frente a unos demandados pero es <strong>\u00edntegramente desestimada respecto de otro<\/strong>.<\/p>\n<p>Si, por ejemplo, una comunidad demanda al promotor, constructor, arquitecto y arquitecto t\u00e9cnico y la sentencia condena a los dos primeros pero absuelve completamente a los t\u00e9cnicos porque no se acredita ninguna responsabilidad por su parte, <strong>la comunidad puede encontrarse con una sentencia favorable en lo sustancial y, sin embargo, ser condenada a pagar<\/strong> <strong>las costas correspondientes a la defensa de uno o varios codemandados absueltos<\/strong>.<\/p>\n<p>El riesgo se multiplica cuando cada uno comparece con abogado y procurador propios.<\/p>\n<p>Naturalmente, la imposici\u00f3n de costas depender\u00e1 de las circunstancias del caso y puede no producirse cuando el tribunal aprecie serias dudas de hecho o de derecho u otras circunstancias legalmente relevantes. Pero el riesgo existe y debe ser valorado antes de presentar la demanda.<\/p>\n<p>Por ello, <strong>demandar a todos \u201cpor si acaso\u201d no es necesariamente la estrategia m\u00e1s prudente<\/strong>. Si el informe pericial atribuye claramente un defecto a una mala ejecuci\u00f3n, puede carecer de fundamento dirigir la demanda contra el arquitecto simplemente porque particip\u00f3 en la obra.<\/p>\n<p>En cambio, si concurren errores de proyecto, ejecuci\u00f3n y control, o t\u00e9cnicamente resulta imposible individualizar qu\u00e9 actuaci\u00f3n produjo el da\u00f1o, la demanda conjunta estar\u00e1 mucho m\u00e1s justificada.<\/p>\n<p>La selecci\u00f3n de demandados debe ser, por tanto, una decisi\u00f3n <strong>t\u00e9cnica y jur\u00eddica<\/strong>, no meramente preventiva.<\/p>\n<ol start=\"7\">\n<li>\n<h2><strong> \u00bfReparaci\u00f3n o indemnizaci\u00f3n?<\/strong><\/h2>\n<\/li>\n<\/ol>\n<p>Tambi\u00e9n debe estudiarse cuidadosamente qu\u00e9 se solicita al juzgado.<\/p>\n<p>Puede pedirse que los responsables ejecuten las obras necesarias para eliminar los defectos. Pero una condena excesivamente gen\u00e9rica puede generar importantes dificultades posteriores.<\/p>\n<p>No basta con pedir que se \u201creparen las filtraciones\u201d. Conviene que el informe pericial determine las zonas afectadas, actuaciones necesarias, soluci\u00f3n constructiva, materiales, unidades de obra y coste.<\/p>\n<p>Cuando jur\u00eddicamente proceda, tambi\u00e9n puede resultar conveniente articular la pretensi\u00f3n teniendo en cuenta la eventual valoraci\u00f3n econ\u00f3mica de las reparaciones.<\/p>\n<p>Cuanto m\u00e1s determinada sea la condena, menores ser\u00e1n los problemas en fase de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n<ol start=\"8\">\n<li>\n<h2><strong> Ganar el juicio puede no ser el final<\/strong><\/h2>\n<\/li>\n<\/ol>\n<p>Una sentencia favorable no garantiza que el problema quede inmediatamente resuelto.<\/p>\n<p>El condenado puede no iniciar las obras, proponer una soluci\u00f3n distinta, ejecutar solo parte de los trabajos, discutir qu\u00e9 actuaciones comprende la sentencia o incluso realizar la reparaci\u00f3n y que el defecto vuelva a aparecer.<\/p>\n<p>Tambi\u00e9n puede ocurrir que alguno de los condenados sea insolvente.<\/p>\n<p>Por ello, <strong>la preparaci\u00f3n de una eventual ejecuci\u00f3n comienza con la propia demanda<\/strong>.<\/p>\n<p>Una sentencia que identifique claramente qu\u00e9 debe repararse y c\u00f3mo debe hacerse ser\u00e1 mucho m\u00e1s f\u00e1cil de ejecutar que una condena gen\u00e9rica.<\/p>\n<p>Dependiendo del contenido de la resoluci\u00f3n, si el obligado no cumple puede llegar a ejecutarse la reparaci\u00f3n por un tercero a su costa conforme a los mecanismos previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n<p>Tambi\u00e9n debe analizarse previamente la solvencia de los posibles responsables y la existencia de aseguradoras que puedan responder. Una sentencia favorable contra una sociedad constructora insolvente puede tener una utilidad pr\u00e1ctica muy limitada.<\/p>\n<ol start=\"9\">\n<li>\n<h2><strong> Una estrategia ordenada<\/strong><\/h2>\n<\/li>\n<\/ol>\n<p>Ante defectos constructivos relevantes, la comunidad deber\u00eda seguir una secuencia l\u00f3gica:<\/p>\n<p><strong>Primero<\/strong>, documentar adecuadamente los da\u00f1os.<\/p>\n<p><strong>Segundo<\/strong>, obtener un <strong>informe pericial independiente<\/strong> que determine causas, responsabilidades, reparaci\u00f3n y coste.<\/p>\n<p><strong>Tercero<\/strong>, identificar a los agentes realmente relacionados con los defectos.<\/p>\n<p><strong>Cuarto<\/strong>, comprobar cuidadosamente los plazos de garant\u00eda y prescripci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>Quinto<\/strong>, dirigir reclamaciones acreditables contra todos aquellos respecto de los cuales existan indicios razonables de responsabilidad.<\/p>\n<p><strong>Sexto<\/strong>, desarrollar y documentar correctamente la negociaci\u00f3n previa exigida por la LO 1\/2025.<\/p>\n<p><strong>S\u00e9ptimo<\/strong>, si no existe acuerdo, presentar la demanda <strong>seleccionando t\u00e9cnicamente a los responsables<\/strong>, valorando expresamente el riesgo de costas respecto de cada codemandado.<\/p>\n<p><strong>Y octavo<\/strong>, formular la petici\u00f3n pensando desde el principio en c\u00f3mo podr\u00eda ejecutarse una futura sentencia.<\/p>\n<h2><strong>Conclusi\u00f3n<\/strong><\/h2>\n<p>En los litigios sobre defectos constructivos, buena parte del resultado se decide antes de presentar la demanda.<\/p>\n<p>Una reclamaci\u00f3n mal dirigida puede permitir que prescriba la acci\u00f3n contra alguno de los responsables. Un informe pericial insuficiente puede impedir individualizar responsabilidades. <strong>Demandar indiscriminadamente a todos los agentes puede aumentar considerablemente la complejidad del procedimiento y provocar incluso una condena en costas respecto de aquellos codemandados que resulten absueltos.<\/strong> Y una petici\u00f3n demasiado gen\u00e9rica puede convertir una sentencia favorable en una complicada ejecuci\u00f3n.<\/p>\n<p>La cuesti\u00f3n fundamental, por tanto, no deber\u00eda ser simplemente <strong>\u201c\u00bfa qui\u00e9n podemos demandar?\u201d<\/strong>, sino otra m\u00e1s precisa: <strong>\u00bfQui\u00e9n es responsable de cada defecto, c\u00f3mo podemos probarlo y qu\u00e9 debemos pedir al juez para conseguir que el edificio quede efectivamente reparado?<\/strong><\/p>\n<p>V\u00e9ase tambi\u00e9n:<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/en\/la-nueva-ley-de-vivienda-como-esta-afectando-a-los-alquileres-y-la-promocion\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>La nueva Ley de Vivienda: c\u00f3mo est\u00e1 afectando a los alquileres y la promoci\u00f3n<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/en\/ley-organica-1-2025-un-cambio-historico-en-la-administracion-de-justicia\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>Ley Org\u00e1nica 1\/2025: un cambio hist\u00f3rico en la Administraci\u00f3n de Justicia<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/en\/responsabilidad-seguros-y-controles-de-obra-las-decisiones-del-promotor\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>Responsabilidad, seguros y controles de obra. Las decisiones del promotor<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/en\/el-control-de-calidad-y-los-repasos-de-obra-entregada\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>El control de calidad y los repasos de obra entregada<\/strong><\/a><\/p>\n<p>Lotisse. Raquel Fern\u00e1ndez P\u00e9rez<\/p>\n<p>Abogada<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Grietas, filtraciones, desprendimientos, problemas de impermeabilizaci\u00f3n, defectos en fachadas o cubiertas, instalaciones mal ejecutadas\u2026 Cuando aparecen defectos constructivos en un edificio, una de las primeras preguntas que se plantea la comunidad de propietarios es aparentemente sencilla: \u00bfcontra qui\u00e9n debemos reclamar? 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