{"id":10290,"date":"2026-09-01T07:00:23","date_gmt":"2026-09-01T05:00:23","guid":{"rendered":"https:\/\/lotisse.com\/?p=10290"},"modified":"2026-09-01T07:02:37","modified_gmt":"2026-09-01T05:02:37","slug":"el-buen-administrador","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lotisse.com\/en\/el-buen-administrador\/","title":{"rendered":"El buen administrador"},"content":{"rendered":"

La gran mayor\u00eda de comunidades de propietarios en Espa\u00f1a est\u00e1 gestionada por una administraci\u00f3n de fincas. Sin embargo, es una actividad bastante desconocida y, en muchas ocasiones, incomprendida. \u00bfEs una profesi\u00f3n? \u00bfUn oficio? \u00bfUna actividad econ\u00f3mica? \u00bfTiene normas?<\/strong><\/p>\n

La respuesta a todas estas preguntas es afirmativa<\/strong>. Se trata de una profesi\u00f3n<\/strong>, porque es necesario tener cualificaci\u00f3n profesional para ejercerla. Es un oficio<\/strong> porque, con independencia de la formaci\u00f3n acad\u00e9mica del administrador, se ejerce como una tarea especializada en el \u00e1mbito inmobiliario. Es una actividad econ\u00f3mica<\/strong> porque los despachos, oficinas o empresas de administraci\u00f3n emplean a numeroso personal y gestionan cuantiosos recursos. Y s\u00ed, tiene normas<\/strong>, aunque escasas y dispersas.<\/p>\n

Regulaci\u00f3n legal de la administraci\u00f3n de fincas<\/h1>\n

La Ley 8\/1999 introdujo cambios importantes en la ley de Propiedad Horizontal. Desde entonces, el cargo de administrador \u201cy, en su caso, el de secretario-administrador podr\u00e1 ser ejercido por cualquier propietario<\/strong>, as\u00ed como por personas f\u00edsicas con cualificaci\u00f3n profesional suficiente<\/strong> y legalmente reconocida<\/strong> para ejercer dichas funciones. Tambi\u00e9n podr\u00e1 recaer en corporaciones y otras personas jur\u00eddicas<\/strong> en los t\u00e9rminos establecidos en el ordenamiento jur\u00eddico.\u201d (Art\u00edculo 13.6 LPH).\"\"<\/a><\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 se considera \u201ccualificaci\u00f3n profesional suficiente y legalmente reconocida\u201d?<\/h3>\n

Si, como permite el art\u00edculo 13.6 LPH, la administraci\u00f3n la ejerce un propietario, no necesita ninguna titulaci\u00f3n ni cualificaci\u00f3n. <\/strong>Pero, como veremos, hoy d\u00eda es muy dif\u00edcil que alguien \u201cse atreva\u201d a ejercer como administrador, por las numerosas exigencias legales y de control a las que est\u00e1n sometidas las comunidades.<\/p>\n

Si, como sucede en casi todos los casos, el administrador no es copropietario, la regulaci\u00f3n legal es poco clara, dispersa y ha ido cambiando en las \u00faltimas d\u00e9cadas.<\/strong><\/p>\n

Tradicionalmente<\/strong>, para obtener el t\u00edtulo de administrador de fincas por convalidaci\u00f3n<\/strong>, se admit\u00edan estudios universitarios de Derecho, Econ\u00f3micas, Arquitectura, Arquitectura t\u00e9cnica, Ingenier\u00eda, Relaciones laborales, Contabilidad, Comercio, Matem\u00e1ticas, Trabajo Social, Magisterio y algunas otras. Mediante un tr\u00e1mite ante el ministerio de fomento u obras p\u00fablicas, \u00e9ste exped\u00eda el t\u00edtulo oficial<\/strong>.<\/p>\n

Sin embargo, entre los a\u00f1os 1995 y 2001, el gobierno adopt\u00f3 medidas liberalizadoras<\/strong> del mercado, cumpliendo (en teor\u00eda) la normativa europea, cuyo esp\u00edritu era eliminar las trabas administrativas y corporativas a la prestaci\u00f3n de determinados servicios<\/strong>. As\u00ed, la Ley 7\/1997, el Real Decreto-ley 6\/2000, la Ley 14\/2000 o la Ley 24\/2001 suprimieron, entre otras cosas, la obligaci\u00f3n de tener el t\u00edtulo de agente de la propiedad inmobiliaria para intermediar en operaciones de compraventa de viviendas. La administraci\u00f3n de fincas ni siquiera se mencionaba en dichas normas, por lo que definir \u201ccualificaci\u00f3n profesional suficiente y legalmente reconocida\u201d ha pasado de la Administraci\u00f3n P\u00fablica (ministerio de fomento u obras p\u00fablicas) a los Colegios de Administradores y las Universidades, pero con muchos matices<\/strong>.<\/p>\n

Los Colegios de Administradores<\/h2>\n

Antes que nada, \u00bfEs obligatorio pertenecer a un colegio de administradores?<\/strong><\/p>\n

Haciendo una interpretaci\u00f3n extensiva del art\u00edculo 13.6 LPH, no es obligatorio<\/u><\/strong>, pero el interesado\/a tendr\u00e1 que demostrar que tiene la cualificaci\u00f3n necesaria y que \u00e9sta est\u00e1 reconocida legalmente, no forzosamente por un colegio. En este caso, debe acreditar que posee alguno de los t\u00edtulos universitarios<\/strong> que han dado tradicionalmente, y siguen dando, acceso a la profesi\u00f3n, o que posee alguno de los actuales estudios universitarios<\/strong> espec\u00edficos<\/strong>.<\/p>\n

Los colegios oficiales y no oficiales. Los administradores \u201cfreelance\u201d<\/h3>\n

Los colegios siempre han mantenido una posici\u00f3n de exclusividad<\/strong> en el uso de la denominaci\u00f3n \u201cadministrador de fincas\u201d. As\u00ed, interpretan que el Tribunal Supremo (STS 4868\/2016, de 11 de noviembre de 2016), en un procedimiento sobre marcas, estableci\u00f3 que la denominaci\u00f3n comercial “Administrador de Fincas” est\u00e1 reservada para los colegiados en colegios territoriales legalmente constituidos al amparo de la Ley de Colegios Profesionales (Ley 2\/1974 y posteriores).<\/p>\n

\"\"<\/a>Pero, por otra parte, una sentencia m\u00e1s reciente<\/strong> del mismo tribunal, la STS 485\/2026, de 30 de marzo de 2026 rebate la anterior interpretaci\u00f3n<\/strong>. Esta nueva sentencia viene a determinar que la administraci\u00f3n de fincas es una actividad<\/u><\/strong>, y que dicha denominaci\u00f3n no puede reservarse exclusivamente a los colegios de administradores y sus colegiados<\/strong>.<\/p>\n

Consecuentemente, mientras no se apruebe una normativa espec\u00edfica, la actividad de administraci\u00f3n de fincas puede ser realizada por cualquier persona con los estudios y conocimientos necesarios, no existiendo ninguna ley que obligue a ser colegiado o pertenecer a ninguna asociaci\u00f3n de profesionales<\/strong>. Pese a ello, pertenecer a un colegio oficial de administradores de fincas tiene muchas ventajas:<\/strong> asistencia y formaci\u00f3n de los colegiados, c\u00f3digo de conducta, actualizaci\u00f3n normativa, relaciones con las instituciones, etc\u00e9tera.<\/p>\n

Las \u201ccorporaciones y otras personas jur\u00eddicas\u201d<\/strong><\/h3>\n

El art\u00edculo 13.6 LPH dispone que la administraci\u00f3n de una comunidad puede ser ejercida por corporaciones y otras personas jur\u00eddicas<\/em><\/strong> en los t\u00e9rminos establecidos en el ordenamiento jur\u00eddic\"\"<\/a>o<\/em>. \u00bfQu\u00e9 quiere decir esto?<\/p>\n

En cuanto a las \u201ccorporaciones\u201d, pueden ser administradores los propios colegios profesionales, c\u00e1maras de comercio, ayuntamientos y otros organismos p\u00fabicos. En cuanto a \u201cotras personas jur\u00eddicas\u201d, pueden ser administradoras las sociedades<\/strong> an\u00f3nimas, limitadas, cooperativas, asociaciones o fundaciones, entre otras. De hecho, es cada vez m\u00e1s frecuente que la funci\u00f3n de administradora sea ejercida por una sociedad<\/strong>, y el cargo de secretario\/a por un empleado o socio de la firma.<\/p>\n

Los colegios oficiales solo admiten como colegiados\/as a personas f\u00edsicas, pero algunos reconocen como administradoras a las sociedades o firmas bajo las que \u00e9stos act\u00faan, por ejemplo, permitiendo que figuren como aseguradas de las p\u00f3lizas de seguro de cauci\u00f3n o responsabilidad civil profesional, que suelen contratar para el colectivo de colegiados.<\/p>\n

El Oficial Habilitado<\/h3>\n

Algunos colegios territoriales contemplan la posibilidad de que los empleados puedan realizar funciones de administrador,\"\"<\/a> gestor o secretario de una comunidad<\/strong>, aunque no sean administradores de fincas colegiados o est\u00e9n en posesi\u00f3n de un t\u00edtulo universitario que los cualifique.<\/p>\n

Esta posibilidad soluciona el problema de muchos despachos u oficinas de administraci\u00f3n, en las que el titular \u201cno da abasto\u201d a reuniones de comunidad. Pi\u00e9nsese que un administrador individual, que gestione unos 50 clientes, tendr\u00eda aproximadamente 75 juntas de propietarios al a\u00f1o (ordinarias y extraordinarias); si gestiona 100, puede llegar a tener 150 reuniones, lo que ser\u00eda inhumano, desde el punto de vista de la capacidad y estr\u00e9s laboral.<\/p>\n

Un administrativo\/a que lleve a\u00f1os como empleado de un despacho o firma, posee la experiencia y conocimientos necesarios para sustituir, por delegaci\u00f3n, al titular<\/strong>. Para ello, algunos colegios han hecho oficial esta figura, exigi\u00e9ndose normalmente un m\u00ednimo de experiencia y la superaci\u00f3n de una prueba.<\/p>\n

Reconocimiento de t\u00edtulos<\/h2>\n

El Consejo general de Colegios de Administradores de Fincas de Espa\u00f1a (CGCAFE) ha admitido recientemente que, para poder ser colegiado, basta con acreditar 240 cr\u00e9ditos universitarios ECTS<\/strong> (Sistema Europeo de Transferencia y Acumulaci\u00f3n de Cr\u00e9ditos). Si el interesado\/a tiene estudios del \u00e1mbito jur\u00eddico, econ\u00f3mico o t\u00e9cnico, incluidos en los listados que publica cada colegio territorial, no necesita nada m\u00e1s. Si tiene los cr\u00e9ditos necesarios, pero son de cualquier otra carrera, la persona interesada debe firmar una declaraci\u00f3n responsable<\/strong> comprometi\u00e9ndose a realizar, en el plazo de un a\u00f1o, los estudios complementarios reconocidos por el Consejo General para adquirir los conocimientos espec\u00edficos de administraci\u00f3n de fincas.<\/p>\n

Esto quiere decir que basta tener diplomatura, licenciatura, grado o master en cualquier carrera para poder colegiarse y firmar una declaraci\u00f3n responsable. En cuanto a los \u201cestudios complementarios\u201d, el propio CGCAFE tiene un curso propio<\/strong> (Curso de Perfeccionamiento en Administraci\u00f3n de Fincas<\/strong>) y reconoce estudios universitarios espec\u00edficos<\/strong>, que solo est\u00e1n disponibles en las sedes de algunas ciudades.<\/p>\n

Las universidades\"\"<\/a><\/h3>\n

Actualmente, unos pocos centros universitarios espa\u00f1oles ofrecen titulaciones espec\u00edficas<\/strong> en la materia: Universidad de Alcal\u00e1 de Henares, Universidad de Burgos, Universidad de M\u00e1laga, Universidad de La Laguna (Tenerife), Universidad Pablo de Olavide (Sevilla) y Universidad de Sevilla. Las titulaciones abarcan, desde Diploma de Formaci\u00f3n Superior hasta M\u00e1ster<\/strong>, y todos son reconocidos por los colegios de administradores.<\/p>\n

El buen administrador<\/h2>\n

Visto lo anterior, podemos hacernos una idea de qu\u00e9 debe tener un profesional para ser un buen administrador\/a de fincas. Esta es, a nuestro entender, la lista de requisitos:<\/p>\n

Es esencial:<\/strong><\/p>\n