- \n
- Cierre de terrazas o balcones.<\/li>\n
- Cerramientos de patios interiores que alteran la est\u00e9tica o reducen ventilaci\u00f3n.<\/li>\n
- Ampliaciones de vivienda ocupando parte del patio, azotea o zonas comunes.<\/li>\n
- Incorporaci\u00f3n de pasillos, rellanos o trasteros comunes a la vivienda.<\/li>\n<\/ul>\n
Instalaciones en fachada o cubierta <\/strong><\/p>\n
- \n
- \u00a0Aires acondicionados en fachada o patios interiores.<\/li>\n
- Toldos, p\u00e9rgolas o marquesinas no uniformes.<\/li>\n
- Antenas, parab\u00f3licas o placas solares instaladas unilateralmente.
![\"\"](\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/05\/Aires-acondicionados-en-fachada-300x169.jpg\")
<\/a><\/li>\n- Ventanas nuevas o cambio de carpinter\u00edas que alteran la uniformidad.<\/li>\n<\/ul>\n
Obras que afectan a la estructura o seguridad<\/strong><\/p>\n
- \n
- Apertura de huecos en muros de carga.<\/li>\n
- Demolici\u00f3n de pilares, vigas o forjados sin proyecto t\u00e9cnico.<\/li>\n
- Excavaciones en s\u00f3tanos o garajes para ampliar trasteros o plazas.<\/li>\n
- Instalaci\u00f3n de chimeneas o salidas de humos atravesando elementos estructurales.<\/li>\n
- Piscinas, jacuzzis o spas en terrazas privativas que afectan a la estructura.<\/li>\n<\/ul>\n
Alteraciones en zonas comunes de uso compartido<\/strong><\/p>\n
- \n
- Ocupaci\u00f3n de pasillos, portales o rellanos con muebles, bicicletas, armarios, etc.<\/li>\n
- Instalaci\u00f3n de rejas o puertas adicionales en zonas de paso.<\/li>\n
- Cambios en la iluminaci\u00f3n o instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica com\u00fan.<\/li>\n
- Modificaci\u00f3n de accesos o cerraduras de portales o garajes.<\/li>\n
- Tendido de cables, tuber\u00edas o desag\u00fces por zonas comunes.<\/li>\n<\/ul>\n
![\"\"](\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/05\/Ocupacion-de-terraza-300x169.jpg\")
<\/a>Obras en garajes y trasteros que afectan a la comunidad<\/strong><\/p>\n- \n
- Cierre de plazas de garaje con tabiques o rejas.<\/li>\n
- Instalaci\u00f3n de puntos de carga el\u00e9ctrica sin cumplir requisitos t\u00e9cnicos y comunitarios.<\/li>\n
- Construcci\u00f3n de altillos que afectan a ventilaci\u00f3n o seguridad contra incendios.<\/li>\n
- Ampliaci\u00f3n de trasteros invadiendo zonas comunes.<\/li>\n<\/ul>\n
Cambios en la configuraci\u00f3n exterior del edificio<\/strong><\/p>\n
- \n
- Pintar la fachada privativa con colores distintos.<\/li>\n
- Sustituir barandillas, celos\u00edas o persianas por modelos no uniformes.<\/li>\n
- Instalar escaparates o r\u00f3tulos en locales sin respetar la est\u00e9tica.<\/li>\n<\/ul>\n
Sin pedir permiso<\/h2>\n
Las anteriores obras o instalaciones se suelen realizar sin pedir previa autorizaci\u00f3n a la comunidad o ni tan siquiera notificarlo. A veces, es por ignorancia<\/strong> de la Ley o por creer que no afectan a elementos comunes; en otras ocasiones, es porque otros vecinos han hecho cosas parecidas<\/strong>, pero en muchos casos, el propietario es consciente de que<\/strong> necesita permiso comunitario y no lo pide, porque teme no obtenerlo<\/strong> y prefiere arriesgarse.<\/p>\n
Despu\u00e9s de tantos a\u00f1os, \u00bfPueden ahora obligarme a retirar lo que hice?<\/h1>\n
El propietario se encuentra de repente con la desagradable sorpresa de una reclamaci\u00f3n, cuando hizo la obra mucho tiempo atr\u00e1s, y pensaba que estaba \u201cbendecida\u201d por el silencio de la comunidad<\/strong>. Y es precisamente este silencio el que ha dado lugar, hasta ahora, a un tratamiento dispar en los tribunales. Que la comunidad no act\u00fae inmediatamente, \u00bfsupone aprobar t\u00e1citamente la obra?<\/strong> \u00bfQu\u00e9 plazo tiene para reclamar contra el propietario?<\/strong> Lo veremos a continuaci\u00f3n.<\/p>\n
Lo que dice la Ley<\/h2>\n
El art\u00edculo 7.1 de la LPH indica claramente que El propietario de cada piso o local podr\u00e1 modificar los elementos arquitect\u00f3nicos, instalaciones o servicios de aqu\u00e9l cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuraci\u00f3n o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.<\/em><\/p>\n
En el resto del inmueble no podr\u00e1 realizar alteraci\u00f3n alguna<\/strong> y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deber\u00e1 comunicarlo sin dilaci\u00f3n al administrador.<\/em><\/p>\n
La norma es suficientemente clara; cuesti\u00f3n distinta ser\u00e1 la interpretaci\u00f3n que el propietario y la comunidad hagan de la obra o instalaci\u00f3n, en el sentido de si afecta o no a los elementos comunes.<\/p>\n
Si es evidente que hay afectaci\u00f3n de los elementos comunes, su configuraci\u00f3n o aspecto, la cuesti\u00f3n principal es: \u00bfDe cuanto tiempo dispone la comunidad para reclamar que la obra se retire?<\/p>\n
La prescripci\u00f3n de acciones<\/h3>\n
La prescripci\u00f3n es el plazo durante el cual se puede ejercer una acci\u00f3n legal (en este caso, la acci\u00f3n reivindicatoria<\/em><\/strong>), desde que se ha producido el hecho que la ha originado. A efectos civiles, se regula en el C\u00f3digo Civil, art\u00edculos 1930 a 1975.\u00a0 Entre otras clasificaciones, a efectos del plazo de prescripci\u00f3n, la m\u00e1s com\u00fan distingue entre acciones personales y reales.<\/p>\n
- \n
- Acciones personales<\/strong> (art. 1964.2 CC): prescriben a los 5 a\u00f1os<\/strong><\/li>\n
- Acciones reales sobre bienes inmuebles<\/strong> (art. 1963 CC): prescriben a los 30 a\u00f1os<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
\u00bfTiene la comunidad una acci\u00f3n personal o una acci\u00f3n real?<\/h3>\n
Hasta 2025 ha habido disparidad en las resoluciones judiciales ante casos parecidos. Algunos tribunales ven\u00edan considerando que la comunidad tiene una acci\u00f3n personal, y otros, que tiene acci\u00f3n real.<\/p>\n
Se aclara la controversia. La Sentencia del Tribunal Supremo 1006\/2025, de 25 de junio<\/strong><\/h2>\n
\u00a0<\/strong>Como se\u00f1ala el abogado Fernando Acedo en su reciente an\u00e1lisis de esta resoluci\u00f3n, el TS ha sentado doctrina clara al respecto: la acci\u00f3n de la Comunidad de Propietarios dirigida a\u00a0restituir a su estado originario la modificaci\u00f3n
![\"\"](\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2026\/05\/Tribunal-Supremo-300x169.jpg\")
<\/a> de un elemento com\u00fan\u00a0es de car\u00e1cter real<\/strong>\u2026 no se puede concebir como una acci\u00f3n directa y personal frente al comunero demandado, sino como una acci\u00f3n de tutela del derecho de la Comunidad sobre un <\/em>elemento com\u00fan del edificio conforme al art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil, de modo que su plazo de prescripci\u00f3n es de treinta a\u00f1os.<\/strong><\/em><\/p>\n<\/p>\n
Silencio no equivale a consentimiento<\/h3>\n
Esta es la otra afirmaci\u00f3n relevante de la STS 1006\/2025. Una vez sentado que se trata de una acci\u00f3n real, cabe preguntarse si el silencio de la comunidad ha podido interpretarse como consentimiento t\u00e1cito a la obra para la que no se pidi\u00f3 permiso. El TS es claro al respecto: En definitiva, no cabe equipar el consentimiento al mero conocimiento ni a la simple inactividad<\/strong> (SSTS150\/2012, de 28 de marzo y 107\/2024, de 30 de enero).<\/em><\/p>\n
Pero, ojo, no siempre va a ganar la comunidad<\/h2>\n
Pese a la doctrina establecida por el Tribunal Supremo sobre el silencio o inacci\u00f3n de la comunidad, no puede afirmarse, sin m\u00e1s, que \u00e9sta tiene carta blanca para actuar cuando quiera y siempre va a ganar, si decide demandar. Veamos por qu\u00e9:<\/p>\n
Los actos propios inequ\u00edvocos<\/h3>\n
Hay situaciones en las que el tribunal podr\u00e1 interpretar que ha existido aceptaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n t\u00e1cita<\/strong>. Por aplicaci\u00f3n de la doctrina jur\u00eddica de los actos propios<\/em>: \u201cnadie puede ir contra sus propios actos cuando estos fueron v\u00e1lidos, eficaces y crearon una apariencia razonable de consentimiento o aceptaci\u00f3n\u201d. Veamos algunos casos:<\/p>\n
- \n
- Aprobaci\u00f3n reiterada de presupuestos o gastos que integran la obra<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
Ejemplo: La comunidad aprueba durante a\u00f1os gastos de mantenimiento, pintura o reparaci\u00f3n del cerramiento construido por el propietario.<\/p>\n
- \n
- Inclusi\u00f3n de la obra en acuerdos de junta posteriores<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
Ejemplo: La comunidad acuerda instalar luces, canalones o mejoras en el cerramiento construido por el propietario.<\/p>\n
- \n
- Reconocimiento expl\u00edcito en actas de que la obra pertenece al propietario<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
Aunque no haya acuerdo formal, si el acta recoge expresiones como: \u201cel cerramiento del local X\u201d, \u201cla terraza privativa del piso Y\u201d, etc.<\/p>\n
- \n
- Actuaciones de la comunidad que presupongan la aceptaci\u00f3n<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
Ejemplo: La comunidad concede al propietario el uso exclusivo del espacio alterado, o negocia con \u00e9l sobre ese espacio como si fuera suyo.<\/p>\n
\u00a0Es decir, puede haber consentimiento t\u00e1cito cuando la comunidad:<\/strong><\/p>\n
- \n
- Conoce la obra,<\/li>\n
- Tiene capacidad de reaccionar,<\/li>\n
- Act\u00faa de forma incompatible con la oposici\u00f3n,<\/li>\n
- Y lo hace de forma prolongada y coherente.<\/li>\n<\/ul>\n
Conclusi\u00f3n<\/h1>\n
Antes de hacer una obra que pueda afectar a los elementos comunes, inf\u00f3rmese bien. Lo mejor ser\u00e1 siempre obtener autorizaci\u00f3n de la comunidad. Si ello no es posible, sepa cu\u00e1les son los riesgos. La STS 1006\/2025 ha aclarado que el plazo de prescripci\u00f3n<\/strong> para que la comunidad pueda ejercer la acci\u00f3n reivindicatoria, si alg\u00fan propietario hace obras que afectan a los elementos comunes, es de 30 a\u00f1os<\/strong>. Tambi\u00e9n ha reiterado que el silencio<\/strong> o inacci\u00f3n de la comunidad ante las obras inconsentidas no implica su aceptaci\u00f3n<\/strong>. Pero, aclarados ambos conceptos, puede afirmarse con igual rotundidad que cada caso es distinto<\/strong> y habr\u00e1 situaciones en las que determinados actos propios<\/strong> de la comunidad implicar\u00e1n aceptaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n<\/strong> de la obra.<\/p>\n
V\u00e9ase tambi\u00e9n:<\/p>\n
Convertir un local comercial en vivienda<\/strong><\/a><\/p>\n
Necesito instalar una rampa para discapacitados: \u00bfSe puede negar la comunidad?<\/strong><\/a><\/p>\n
Mi comunidad no me arregla las humedades. \u00bfQu\u00e9 puedo hacer?<\/strong><\/a><\/p>\n
- Actuaciones de la comunidad que presupongan la aceptaci\u00f3n<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
- Reconocimiento expl\u00edcito en actas de que la obra pertenece al propietario<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
- Inclusi\u00f3n de la obra en acuerdos de junta posteriores<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
- Acciones reales sobre bienes inmuebles<\/strong> (art. 1963 CC): prescriben a los 30 a\u00f1os<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n
- Acciones personales<\/strong> (art. 1964.2 CC): prescriben a los 5 a\u00f1os<\/strong><\/li>\n
- Ventanas nuevas o cambio de carpinter\u00edas que alteran la uniformidad.<\/li>\n<\/ul>\n